Спрос на жилье и землю обвально падает

Июньское повышение предлагаемых цен «вторички» на 1% (в мае было 1,5%) — это лишь жадность продавцов, продиктованная заблуждением, что жилье в Киеве должно постоянно дорожать. Но опрошенные «Сегодня» эксперты утверждают, что в июле на вторичном рынке стоит ждать «демократизации» некоторых категорий квартир, а на остальные цены «замерзнут». Ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис полагает, что стоимость «бэушного» жилья должна снизиться в среднем на 1,5—2% из-за мизерного спроса и большого предложения: рынок затоварен. Однако устоят цены на самые дешевые «единички» — такой товар расхватывают те, кому просто жить негде. При этом спекулянты, ранее купившие квартиры с целью выгодной перепродажи, уже поняли, что серьезного заработка не получат. Они начали нервничать и сбрасывать цены, чтобы продать побыстрее и хотя бы не потерять деньги из-за высокой инфляции.

По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александра Бондаренко, спрос упал в 2—3 раза. При этом традиционный летний спад — не главное. Определяющим стало подорожание ипотечных кредитов, ситуация — почти по Ленину: верхи (банки), не могут выдавать доступные займы, ибо им негде взять дешевые «длинные» деньги, а низы (граждане) не хотят брать дорогущие ссуды. Еще один важный момент: для малого и среднего бизнеса власти создали такие условия, что не до жиру … Соответственно, из рынка вымывается самый массовый слой покупателей. Итог: в июле цены упадут на 1—1,5% на 2—3-ком. «хрущобы» и «брежневки», а на остальные квартиры — перестанут расти.

Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк также прогнозирует, что цены 2—3-комнатных малометражек «просядут» на 1—1,5%, а остальное жилье, по крайней мере, не подорожает. А те, кто пытается поднять цены, ориентируясь на падение доллара (наличный подешевел почти на 6%, а официальный курс упал на 4%), уже остаются без покупателей.

НОВОСТРОЙКИ: ВОЗМОЖНО УДЕШЕВЛЕНИЕ ОТ 1 ДО 20%. Отрадно, что наконец-то стоимость новостроя зачастую стала падать, пусть и символически (см. ТАБЛИЦУ). А главное, участники рынка впервые прогнозируют, что в июле возможно снижение цен.

По мнению зам. гендиректора девелоперской компании ТММ Алексея Говоруна, до 20% будут уступать недавно появившиеся стройкомпании, которые имеют всего по 1—2 объекта, но уже готовые уйти с рынка, поскольку не выдержали конкуренции. Это — продавцы «гнилых бананов», изначально завысившие стоимость квартир в расчете на бешеный спрос. Он не оправдался, ибо рынок покинули большинство спекулянтов, составлявшие 30% покупателей: инвестировать в новострой для выгодной перепродажи стало рискованно. И все же этот демпинг погоды не сделает, лежалый товар не разметут, поэтому средняя цена в июле может снизиться максимум на 1%.

Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест», тоже прогнозирует удешевление на 1%, но только у застройщиков, имеющих проблемы с продажей жилья бизнес — и премиум-класса. А вот в эконом-классе — по-прежнему дефицит, поэтому он не упадет в цене, несмотря на то, что июль — традиционно «мертвый» сезон продаж. В массе своей застройщики не готовы к удешевлению, поскольку стройматериалы подорожали с начала 2008-го на 15—20%.

Кстати, пресс-секретарь ХК «Киевгорстрой» Зоя Федорчук (компания строит жилье эконом-класса и занимает почти 50% рынка) сказала, что реальной возможности снизить цены нет. Однако и планов по их повышению до конца лета не существует.

Президент корпорации «Познякижилстрой» Артур Мхитарян считает, что малоизвестные застройщики в июле будут уступать 2—3% против заявленной цены. А остальные, независимо от класса жилья, на удешевление не пойдут, но и повышать стоимость не будут.

ПОЧЕМ «БЛЕСК» И «НИЩЕТА». Стоимость столичного жилья на «вторичке» зависит не только от его площади, а зачастую — и не столько от нее, сколько от близости к центру. «Сегодня» сделала рейтинг самых дешевых и самых дорогих квартир Киева.

САМЫЕ ДЕШЕВЫЕ

1-комнатные

$64 тыс. Днепровский р-н, ул. Пожарского, 5/5-эт., 23/14/4

$65 тыс. Святошинский р-н, пер. Приборный, 5/5-эт., 22/13/4

$67 тыс. Шевченковский р-н, ул. Телиги, 4/5-эт., 24/13/4

2-комнатные

$100 тыс. Соломенский р-н, бул. Лепсе, 2/5-эт., 31/16/7

$101 тыс. Святошинский р-н, ул. Зодчих, 1/5-эт., 45/30/7,8

$105 тыс. Подольский р-н, ул. Ветряные горы, 4/5-эт., 40/28/8

3-комнатные

$120 тыс. Днепровский р-н, ул. Алма-Атинская, 5/5-эт., 57/42/6

$125 тыс. Соломенский р-н, ул. Героев Севастополя, 1/5-эт., 50/33/6,5

$130 тыс. Соломенский р-н, ул. Шепелева, 2/4-эт., 55/44/6,1

САМЫЕ ДОРОГИЕ

1-комнатные

$300 тыс. Шевченковский р-н, ул. Саксаганского, 12/24-эт., 68/24/18

$340 тыс. Шевченковский р-н, ул. Терещенковская, 1/5-эт., 39/18/7

2-комнатные

$1.100 тыс. Шевченковский р-н, ул. Хмельницкого, 4/4-эт., 92/53/18

$1.300 тыс. Печерский р-н, ул. Институтская, 3/5-эт., 75/45/14

3-комнатные

$2.300 тыс. Печерский р-н, ул. Круглоуниверситетская, 7/12-эт., 177/95/16

$2.700 тыс. Шевченковский р-н, б-р Шевченко, 10/25-эт., 216/160/30

Многокомнатные

$4.200 тыс. Шевченковский р-н, ул. Стрелецкая, 5/5-эт., 350/170/92 (5 ком.)

$5.280 тыс. Печерский р-н, б-р Л. Украинки, 15/15-эт., 434/280/85 (8 ком.)

СТОИМОСТЬ УЧАСТКОВ НАЧАЛА «ПРИЗЕМЛЯТЬСЯ». Прогнозы экспертов о том, что стоимость земли на Киевщине в июне перестанет резко расти, оправдываются: с начала месяца наделы подорожали всего на 1—3%. При этом меньше всего цены поднялись на участки в 30-километровой зоне (они и так очень дороги), а рекорды ставят «поместья», удаленные на 50—80 км от столицы.

По словам ведущего специалиста консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, есть две причины растущего интереса к покупке земли на дальних рубежах Киевщины. Первая: рядом со столицей почти не осталось в продаже привлекательных участков под индивидуальное жилищное строительство с развитой инфраструктурой (наличием газопровода, линии электропередач, хорошим выездом на трассу) и природными красотами (близостью леса, реки, озера). А цены оставшихся зашкаливают — $ 10—15 тыс. за сотку в 30—40-километровой зоне. Поэтому те, кто хочет обзавестись прелестями загородного уединения и при этом не платить бешеные деньги, переключаются на более дешевые наделы в 50—70-километровой зоне.

Причина вторая: сюда же ринулись спекулянты, ушедшие с квартирного рынка, ведь квартиры с начала года подорожали всего на 12—15%, тогда как «дальняя земля» — на 22—25%. По мнению эксперта, спекулянты держат нос по ветру: купив участки сегодня, в конце года они смогут получить на перепродаже до 30% «навара».

Соответственно, прогноз на июль таков: в среднем по Киевщине цены вырастут на 1,5%. При этом в ближайших к столице районах — Обуховском, Киево-Святошинском, Броварском — всего на 1%; до 2% — в Вышгородском, Бориспольском, Васильковском; а вот в дальних — Фастовском, Кагарлыкском и Барышевском — до 3%.

Вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко согласен с «предыдущим оратором» только в одном: перспективной для приращивания капитала за счет спекулятивной перепродажи стала земля в 50—80-километровой зоне. На нее спрос растет, что позволит владельцам даже в июле, традиционно «мертвом» сезоне, поднять цены на 3—5%. Специалист утверждает, что на таком удалении сейчас еще можно за $30—50 тыс. купить сельский дом с прилегающими 20—30 сотками землицы, причем в живописном месте. Ежедневно оттуда на работу в Киев вряд ли наездишься, но это — хорошая дача для летнего отдыха семьи, а если надоест — можно будет с выгодой продать.

А вот касательно возможного июльского повышения стоимости земли в 30-километровой зоне эксперт настроен критически. По его словам, после того как Нацбанк ревальвировал гривню, многие владельцы участков вблизи Киева попытались поднять цены на 5—10%. Мотив понятен: рынок земли долларизован, а раз «зеленый» обесценился — платите за товар больше. Но жадных постигло разочарование: клиенты массово отказывались от таких предложений. Тут еще наложилось и летнее падение спроса, в среднем — на 50%. Поэтому усилился фактор торга — сейчас цены за землю на «ближних рубежах» можно сбить на 2—5%. Все эти факторы позволяют надеяться, что в июле такие наделы не только не подорожают, но и станут дешевле на 1—2%.

АРЕНДА: МИНУС $30—50. «Сводки с фронта» съемного жилья утешают: в июне аренда 1—2-ком. квартир подешевела на $20—50. Эта тенденция продолжится.

Спрос, по словам директора АН «Аякс» Бориса Егизаряна, упал на 20% и в июле еще на столько же снизится. Разъезжаются на каникулы арендаторы-студенты, «заробитчане» и мелкие бизнесмены из регионов отправляются на отдых восвояси. На рынке появился выбор «единичек» по $400—430 и «двушек» по $500—600. Мало того, хозяева, не желающие, чтобы их жилье простаивало, в июле снизят цены еще на $30—40.

Спад цен в $30—50 прогнозирует и замначальника отдела аренды группы компаний «Планета Оболонь» Юлия Войналович. Снижение затронет 1—2-ком. квартиры на окраинах, а вот более престижное жилье устоит: спрос на него от сезона не зависит.

По мнению экспертов, для клиентов сейчас — оптимальное время для заключения договоров аренды на 6—11 мес.: потом хозяева, как правило, не повышают цены, «забитые» в договоре».

КАК НАДО СБИВАТЬ ЦЕНУ. Риелторы говорят, что сейчас, в «мертвый сезон» — лучшее время для покупки квартир. Мол, в условиях такого превышения предложения над спросом (по разным оценкам, в 1,5—3 раза) продавцы стали покладистыми, готовыми к серьезному торгу. Мы проверили эту версию, обзвонив примерно по 30 предложений 1 — и 2-ком. квартир в спальных жилмассивах столицы. Оказалось — «таки да»!

Охотнее всего идут на уступки хозяева, в газетах объявлений и интернете выставившие жилье с пометками «торг» и «чистая продажа». Значит, они продают квартиру, не покупая сразу взамен другую, а потому не гонятся за «копейкой». По телефону в большинстве случаев нам удавалось сбить по $800—1500 за «единички» ценой $87—95 тыс. и по $1,2—3 тыс. за «двушки» ценой в $110—130 тыс.

Но это была лишь разведка, а в ходе самого просмотра квартиры можно добиться дополнительных уступок. Тут есть ряд хитростей:

• заранее, до просмотра, съездите к дому, в котором присматриваете квартиру, изучите местность, инфраструктуру и транспортные развязки;

• запомните все недостатки, например — далеко до поликлиники, рынка, остановки маршрутки, нет рядом детсада или школы: в ходе беседы с хозяином будете иметь «козыри в рукаве»;

• поговорите с соседями продавца (бабульками, сидящими у подъезда) — выяснится, что и подъезд плохо убирают, и скандалисты-алкоголики ниже или выше этажом обитают, и во дворе фонари не горят;

• во время визита как бы невзначай достаньте газету или распечатку с другими вариантами, попросите родственника или друга в это время позвонить, чтобы хозяева услышали, что вы планируете другие просмотры;

• не спешите сразу торговаться, а, изложив «домашнюю заготовку» недостатков, скажите, что подумаете. Если хозяин заинтересован в быстрой продаже, он сам вам предложит дополнительную скидку.

НЕ БУДЕМ ПОКУПАТЬ, ПОКА ЦЕНЫ НЕ УПАДУТ И КРЕДИТЫ НЕ ПОДЕШЕВЕЮТ

Вряд ли продавцам как на «вторичке», так и на «первичке», стоит надеяться, что покупатели стройными рядами ринутся брать квартиры по нынешним высоким ценам. Вот вам парочка мнений (пожалуй, весьма типичных), свидетельствующих, что потенциальные клиенты заняли выжидательную позицию. Чего ждут? Разумеется, удешевления!

СТОИТЕЛИ «СДУЮТСЯ». Геннадий Борецкий: «Я себя отношу к среднему классу. Да, мне есть где жить. Но — да, я хочу взять квартиру в новострое, чтобы переехать в нее с женой и младшим сыном. А старшему сыну (он уже жениться «мылится») оставлю 3-комнатную «чешку» площадью в 56 «квадратов», в которой нам уже сейчас тесновато. Я хочу только новое жилье, потому что в старых квартирах все коммуникации гнилые, и соседи — тоже «гнилые» попадаются: всякие алкоголики-наркоманы-дебоширы, а в новострое все-таки «пролетариев» в доме не будет. Начал присматривать квартиры, прикидывать, сколько «денёг» надо выложить. Потом вижу, меня менеджеры стройкомпаний так настойчиво уговаривают брать сейчас, а то потом дороже будет. Я насторожился: ага, значит, ребята «сдуваются», клиентов им не хватает! Смотрю, некоторые застройщики уже начали цены снижать. Так я еще немного подожду и куплю дешевле».

КРЕДИТ НЕПОДЪЕМНЫЙ! Валерий Пилипенко: «Хотел взять гривневый кредит в банке, получающий финансирование от Государственного ипотечного учреждения. Не успел, пока ставка была 13% годовых, а сейчас — 18% и… денег у банка на кредиты нет. Но и я такой процент не потяну, хоть бы и давали заем. Что мне остается? Ждать. Во-первых, пока ставки по кредитам снизятся, а это однозначно должно произойти: много таких, как я, кому они не по силам. Во-вторых, пока продавцы на «вторичке» начнут серьезно сбрасывать цены — думаю, это время тоже подходит».