Покупка жилья: готовьтесь к неожиданностям

Хотите обзавестись квартирой? Тогда готовьтесь к неожиданностям. Дело не только в стагнации рынка, которая усложняет процесс покупки. Вам придется столкнуться с тремя алогичными реалиями, грубо нарушающими классический закон экономики, который гласит, что цену предложения определяет спрос.

Продам за столько, сколько нужно мне

Во-первых, вариант «дешевле» на рынке вторичной недвижимости вам найти не удастся.

«Рынок недвижимости в состоянии стагнации находится уже более года. Однако на ценовой ситуации на рынке это никак отражается, то есть долгожданного удешевления квадратов не происходит», — рассказывает директор агентства недвижимости «Кияны» Анатолий Топол. Риелторы-практики объясняют это тем, что украинский продавец жилья упорно не желает отдавать свою драгоценную собственность дешевле, чем это сделал сосед полгода или год тому назад.

Можете сами сравнить реальные цифры по «предложению» из закрытых риелторских баз данных. В январе на Борщаговке гостинка на первом этаже общей площадью 22 квадратных метра, с совмещенным санузлом и застекленным балконом продавалась за $68 тысяч. Сейчас схожая гостинка на Борщаговке, расположенная на шестом этаже девятиэтажного дома, общей площадью 21 кв. м, с совмещенным санузлом, паркетом и без балкона, выставлена в продажу за $72 тысячи. Подобную «ценовую стабильность» можно наблюдать и в другом спальном районе столицы – Лесном. К примеру, в начале января хозяева малометражной «чешки» на улице Волкова, расположенной в доме рядом со станцией метро «Лесная», просили от покупателя $67 тысяч. Спустя полгода аппетиты других собственников подобной «чешки» на этой же улице существенно не отличались. Они выставили свою квартиру в продажу в начале июля за $65 тысяч.

Специалисты шутят, что продавцы «вторички» «с потолка» и «от фонаря» формируют цену на эту собственность

И такое «ценовое упорство» продавцов квартир можно наблюдать абсолютно во всех районах столицы. «Сейчас продавцы жилья на вторичном рынке недвижимости, определяя цену на собственность, пользуются двумя справочниками: «с потолка» и «от фонаря», — шутит Топол. Но такая шутливая ситуация повлекла за собой отнюдь нешуточные последствия. Сейчас на рынке вдвое увеличилось количество предложений по продаже квартир. При этом продавцы квартир готовы ожидать, лишь бы продать дороже. По словам директора риелторского агентства «Армайти» Ирины Позняк, срок экспозиции объекта на рынке всегда был труднопрогнозируемым. «Все упирается в цену. Если выставляется по рыночной цене, квартира уходит максимум за три месяца. Чуть ниже – за месяц», — говорит она. Нынешнего продавца жилья не смущает тот факт, что квартиру по завышенной цене придется продавать в течение года.

Снижают стартовую цену только продавцы, у которых есть на то объективные причины: долги, стремление переехать жить в другой город или страну, справедливо разделить полученную в наследство жилую площадь между родственниками, рассказывают операторы. Они готовы идти на это, чтобы как можно быстрее решить личные проблемы. Но таких продавцов немного, так что повлиять на «волну удешевления» они не могут. Остальные — а их большинство — готовы ждать. И их можно понять, ведь речь в данном случае идет о десятках тысяч долларов.

Риелторы затрудняются ответить, что может изменить ситуацию и заставить всех остальных продавцов продавать квартиры дешевле. Говорят, что в данном случае продавцы жилья рассуждают приблизительно так: «Моя квартира — значит буду продавать ее не за столько, сколько она стоит, а за сколько мне нужно».

Торг неуместен

Вторая алогичность современного рынка недвижимости – это нежелание продавцов жилья уступать потенциальному покупателю в процессе торга, говорит риелтор Наталья Михайлюк. И это несмотря на то, что ряды покупателей существенно поредели.

«Год назад собственники квартир были значительно более «сговорчивыми» в процессе торга и с удовольствием шли на существенные ценовые уступки покупателям. Нередки были случаи, когда конечная сумма сделки купли-продажи уменьшалась на 10% от первоначально заявленной цены продажи. То есть, если среднестатистическая хрущевка выставлялась в продажу за $100–120 тысяч, умелый посредник мог сэкономить своему клиенту — покупателю жилья 10-12 тысяч условных единиц», — рассказывает Михайлюк.

Максимум, который вам может уступить продавец квартиры, — $500-1000 «на мороженое»

Сейчас о таких «праздничных скидках» можно только мечтать, утверждают операторы рынка. Максимум, на что вы можете рассчитывать, это что продавец квартиры уступит вам $500-1000 «на мороженое». Не более.

О риелторской жадности

Стагнация на вторичном рынке недвижимости уменьшила количество заключаемых сделок купли-продажи. Такая ситуация резко снизила размеры прибыли риелторских компаний. Логика проста: меньше сделок — меньше сумма получаемых комиссионных. В результате в сообществе специалистов по недвижимости возникла уникальная ситуация, которая значительно добавила проблем покупателю.

Вместо того чтобы сплотиться и увеличивать свои доходы путем более быстрого обмена информацией о продаваемых квартирах, и, как следствие, заключением большего количества сделок, в рядах посредников возникла серьезная разобщенность. Борясь за каждую копейку прибыли, риелторские компании все чаще отказываются работать со своими коллегами. Риелтор Светлана Джамал рассказывает, что у нее уже аллергия на вопрос — «Вы посредник?». «Если задается такой вопрос, то после положительного ответа с вероятностью 80% я услышу: «С посредниками не работаем». Самым смешным в этой ситуации является тот факт, что я слышу это от такого же посредника, как и я – риелтора, — возмущается Светлана.

Покупатель жилья, заключая договор с посредником, часто ограничивает свой выбор предложением одной компании по эксклюзивному договору

Другими словами, «жадные» риелторы стремятся получить полную сумму комиссионных со своего клиента, а не половину, как в случае, если покупателя квартиры приводит их коллега по риелторскому цеху. Таким образом, клиент риелторской компании – потенциальный покупатель жилья, заключая договор с посредником, зачастую ограничивает свой выбор только тем предложением квартир, которые продаются именно этой компанией по эксклюзивному договору. Другие предложения покупателю становятся недоступны. Если он отказывается работать с одним посредником, удовлетворение его интересов отодвигается на второй план. Ведь риелторы предпочитают, в первую очередь, работать с эксклюзивными договорами, чтобы не тратить впустую свое время и силы на клиента, который в любой момент может заключить сделку и заплатить комиссионные конкуренту. По мнению большинства владельцев риелторских агентств, разорвать этот «порочный круг» смогут только отраслевые общественные организации, установив штрафные санкции компаниям, нарушающим этические нормы их бизнеса.