Банки в Украине Всё о финансах и экономики
Стоимость жилья на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости Москвы выросла в первом полугодии 2008 года на 20 — 30%, свидетельствуют результаты опроса представителей нескольких риелторских и девелоперских компаний, работающих на рынке столичного жилья.
Так, согласно данным исследования агентства недвижимости «Савва», с января по июнь цены на московские квартиры на вторичном рынке жилья выросли в среднем на 25,6% до 6,692 тысячи долларов за квадратный метр.
При этом, указывается в докладе аналитиков «Саввы», средняя стоимость однокомнатных квартир на «вторичке» столицы увеличилась на 29,106% до 6,831 тысячи долларов за квадратный метр, стоимость двухкомнатных — на 25,88% до 6,824 тысячи долларов за квадратный метр, а стоимость трехкомнатных — на 23,105% до 6,463 тысячи долларов за квадратный метр.
Подсчеты экспертов «Саввы» подтверждают и выводы их коллег из других риелторских компаний.
Представители аналитического отдела бюро недвижимости «Агент 002» указывают, что за первые шесть месяцев 2008 года квадратный метр московского жилья стоимостью до 500 тысяч долларов подорожал в среднем на 23,29% до 5,674 тысячи долларов.
А руководитель аналитического консалтингового центра (АКЦ) холдинга «Миэль» Владислав Луцков в свою очередь подчеркивает, что, по его данным, стоимость столичных квартир и вовсе перескочила очередной психологический рубеж, увеличившись за первое полугодие 2008 года на 29,047% до 7,055 тысячи долларов за квадратный метр.
«Основным фактором, стимулирующим рост цен на жилье в Москве, стала нестабильность на мировых финансовых рынках. При этом после стагнации, которая наблюдалась на рынке с конца 2006 года до середины 2007 года, вернулся отложенный инвестиционный спрос со стороны тех, кто выводил свои средства с фондовых и валютных рынков и вкладывал их в недвижимость», — поясняет причины нового витка цен в столице глава АКЦ «Миэля».
Кроме того, указывает он, в повышении стоимости жилья сыграл свою роль и психологический фактор: частные продавцы на «вторичке» в условиях неопределенности с точки зрения макроэкономических показателей и колебания курса доллара зачастую принимали решение повременить с продажей квартир, что приводило к снижению предложения на рынке и подстегивало рост цен.
В свою очередь представитель пресс-службы корпорации «Инком» обращает внимание на то, что «локомотивом» движения вверх цен на жилье в Москве выступила недвижимость в классе «эконом».
«Цены на жилье в „хрущевках“, типовой панели и современная панели, то есть „дешевом секторе“ в целом ни за одну неделю года не показали падения или даже прекращения роста. В результате, если средние цены предложения на столичное жилье в 2008 году выросли приблизительно на 23-24%, то, например, в сегменте „хрущевок“ жилая недвижимость подорожала значительно больше — прямой подсчет средних долларовых цен на квартиры в „хрущевках“ показывает рост их стоимости больше чем на 30%», — говорит он.
Новостройки не отстают
Движение цен на первичном рынке жилья в Москве вплотную следует за вторичным рынком.
Согласно отчету АКЦ «Миэль», рост цен в январе-июне 2008 года на новостройки столицы составил 27%, а средняя удельная цена предложения на первичном рынке, с учетом дорогого жилья бизнес — и премиум-классов, составила 7,673 тысячи долларов за квадратный метр.
Как уточняют специалисты, самая дешевая новостройка продавалась в первом полугодии в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) Москвы и стоила она в июне 2008 года 5,659 тысячи долларов за квадратный метр.
Аналитик информационно-аналитического отдела ЗАО «Пересвет-Инвест» Ольга Юматова констатирует в первые шесть месяцев 2008 года увеличение стоимости первичного жилья в столице на 18,55% — до 5,266 тысячи долларов за квадратный метр.
При этом, отмечает она, в июне, по сравнению с маем, столичные новостройки даже слегка подешевели — примерно на 1,6% — в связи с введением застройщиками традиционных летних скидок.
По оценке же аналитического отдела БН «Агент 002», цены на «первичку» в Москве в категории до 500 тысяч долларов увеличились на 16,066% до 4,219 тысячи долларов за квадратный метр, а по оценке пресс-службы «Главмосстрой-Недвижимость» новостройки в столице подорожали более чем на 25% в долларовых ценах.
«Активный рост цен на жилье на первичном рынке наблюдался первые четыре месяца года. Данное состояние можно объяснить рядом причин — неустойчивой позицией на российском фондовом рынке в начале года, повышением темпов инфляции, постоянным падением доллара и слухами о деноминации рубля. Как следствие многие люди поспешили вложить свои сбережения в недвижимость и тем самым спровоцировали продавцов на повышение цен, поскольку на рынке недвижимости по-прежнему правит в основном психологический фактор», — указывает сотрудник пресс-службы «Главмосстрой-Недвижимость».
А вот представитель АКЦ «Миэль» связывает рост московских цен на новостройки прежде всего с тем, что жилья эконом-класса в столице по-прежнему катастрофически не хватает для всех желающих приобрести квартиру.
«По сравнению с началом 2008 года общий объем предложения в Москве сократился на 5%. Такое уменьшение нового жилья является следствием вытеснения строительства объектов эконом-класса и объектов среднего ценового диапазона за пределы МКАД. Так, объемы предложения панельного жилья сократились на 26%, в то время как предложение в сегменте среднего класса снизилось на 23%. Их место занимают качественные проекты в дорогих сегментах. Однако, несмотря на это, объемы вводимого жилья элитного и бизнес-классов недостаточны, что и приводит к неудовлетворенности спроса», — рассказывает собеседник агентства.
Тренд на повышение
Хотя 20-30-процентное увеличение стоимости жилья в Москве как на «первичке», так и на «вторичке» с одновременным общим ухудшением ситуации на рынке является достаточно тревожным фактором, особенно на фоне ускорения инфляции в России, участники рынка жилой недвижимости в столице уверяют, что, скорее всего, рост цен на московские квартиры себя исчерпал в январе-июне этого года, и в июле-декабре позапрошлогодних темпов подорожания жилья бояться не нужно.
«Нам эти прогнозы кажутся не более состоятельными, чем прогнозы кризиса и значительной ценовой коррекции. В общем, и негативный сценарий, и прогноз ценового скачка имеют равные — небольшие — права на существование в условиях мировой финансовой неопределенности. Но объективных предпосылок для реализации „крайних“ сценариев в отечественной макроэкономике мы пока не наблюдаем», — полагает представитель пресс-службы «Инкома».
По мнению собеседника агентства, летом стоимость жилья в столице продолжит повышаться несколько повышенными темпами — до 3% в месяц, но уже в среднесрочной перспективе столичные квартиры будет ждать рост, сопоставимый с месячной инфляцией, то есть не больше 1,5 — 2% в месяц.
«Нет сомнений, что драйвером рынка по-прежнему будет оставаться сегмент „дешевого“ жилья», — добавляет он.
Однако среди экспертов, опрошенных РИА Новости, находятся и сторонники сценария «роста цен».
В частности, в пресс-службе «Главмосстрой-Недвижимости» также ждут увеличения стоимости жилой недвижимости в Москве, указывая, что «на текущий момент спрос по-прежнему превышает предложение».
«Степень роста цен на локальном московском рынке напрямую зависит от количества и качества предложений на рынке с наступлением осени», — поясняет сотрудник пресс-службы.
А вот коммерческий директор «Межрегиональной девелоперской компании» («МДК») Алексей Остробородов полагает, что уже в середине августа цены на жилье в столице вырастут на 5-10%, и подорожание начнется с наиболее дешевых вариантов — то есть однокомнатных квартир на первичном рынке.
«Действительно, летом, в сезон скидок, увеличение стоимости жилья замедлилось по сравнению с весной, но никаких предпосылок для снижения цен нет. Сейчас многие продавцы на рынке недвижимости просто заняли выжидательную позицию перед очередным скачком цен», — уточняет начальник отдела продаж «МДК» Дмитрий Комов.
В свою очередь директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Усадьба» Иван Шульков заключает, что цены на жилье в Москве будут двигаться вверх не только из-за причин, лежащих внутри рынка недвижимости.
«Основной причиной роста цен на недвижимость в долгосрочной перспективе является воздействие монетарного фактора, то есть базовый уровень цен напрямую зависит от объема денежной массы в экономике», — утверждает он, напоминая, что, согласно прогнозам Центробанка России, в 2008 — 2010 годах денежная масса в нашей стране будет продолжать увеличиваться.
Соответственно, заключает Шульков, ориентиром для прогноза роста цен в этом году можно считать не менее чем 30-35-процентное увеличение стоимости жилья в Москве, в следующем — не менее чем 25-30-процентное увеличение, а через год — не менее чем 20-25-процентное увеличение.
