Скидка для арендаторов: наем жилья могут легализовать налоговым вычетом

Ситуация на рынке арендного жилья может глобально измениться. «Известия» со ссылкой на заместителя министра строительства и ЖКХ Никиту Стасишина сообщили, что Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Минстрой рассматривают возможность введения имущественного налогового вычета для людей, снимающих жилье. По их мнению, это приведет к выводу рынка из тени. По оценкам экспертов, сейчас официально заключают договоры временного найма жилья около 10% участников рынка.

Вычет за квартиру

В настоящий момент в России право на имущественный налоговый вычет имеют граждане, уплачивающие налог на доходы физических лиц (НДФЛ, в России составляет 13%) и потратившиеся на приобретение жилья или уплату процентов по ипотеке, а также на лечение или получение образования. Размер вычета зависит от расходов. Например, если вы за год потратили на оплату процентов по ипотеке 500 тысяч, то вы вправе вернуть 65 тысяч рублей.

Права на этот возврат лишаются безработные, не получающие зарплаты, и, соответственно, не платящие НДФЛ, а также индивидуальные предприниматели (ИП), которые применяют специальные налоговые режимы, например, налог на вмененный доход или приобретающие патент.

У налоговых вычетов существует лимит — на приобретение жилья он составляет не более 260 тысяч рублей, по ипотечным процентам — не выше 390 тысяч. В случае, если вы покупаете квартиру, например, с супругом или супругой, то право на вычет имеет каждый из вас.

По мнению авторов идеи, введение налогового вычета для арендаторов, должно привести к легализации рынка жилья. Сейчас многие предпочитают не регистрировать договор аренды (такое возможно, в случае, если срок аренды 11 или менее месяцев) или вовсе не заключать его. Арендодатель (тот, кто сдает квартиру) не хочет платить за нее налоги (13% от годового размера аренды) или регистрировать ИП (в этом случае сбор составит 6% от прибыли, плюс размер взносов в страховые и пенсионный фонды или стоимость патента плюс взносы в фонды).

В результате, бюджет России недосчитывается существенной суммы денег: по оценкам экспертов налоги платят не больше 10% от числа арендодателей.

В выигрыше все

Председатель комитета по строительству общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Николай Циганов назвал возможность введения имущественного вычета при сдаче квартиры в аренду с официальным заключением и регистрацией договора аренды «отличной идеей». По его мнению, это может стать серьезным шагом на пути выведения рынка съемного жилья из тени: «Данный механизм позволит увеличить процент открытости деятельности физически лиц по сдаче собственной жилой недвижимости в аренду, так как в настоящее время главной причиной выбора теневого пути являются финансовые потери при оплате налогов. Частичный возврат денежных средств послужит положительным стимулом в данном вопросе», — считает Циганов.

Он уверен, что выиграют от этого все — арендодатель сможет законно получать дополнительный доход, а квартиросъемщик с официальным договором может решить бытовые вопросы, например, зарегистрироваться по месту проживания. К тому же права сторон будут защищены законом от недобросовестного поведения друг друга. Государство и субъект Федерации, в свою очередь, будут получать дополнительные средства в бюджет.

Председатель комитета «Опоры России» предполагает, что введение налогового вычета не повлияет на арендные ставки в сторону увеличения, так как в данном случае увеличится и размер налоговых отчислений. «Но существует риск, что собственник будет занижать стоимость аренды помещения, разделяя оплату на две части — по договору и «в конверте», — добавил Циганов.

Открыть двери профессионалам

Руководитель агентства «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова полагает, что введение налоговых вычетов для арендаторов позитивно скажется на появлении профессионального рынка съемного жилья. «Сейчас такого рынка практически нет, в Москве доходные дома можно пересчитать по пальцам двух рук, в регионах ситуация такая же, если не хуже. В основном, они рассчитаны на краткосрочную, посуточную аренду для туристов и командировочных. Причина в том, что срок окупаемости такого жилья очень долгий — до 20 лет. Но сейчас это направление получает больше перспектив, потому что предложений больше, чем спрос», — рассказала Калюжнова. По ее словам, на рынок профессионального наемного жилья выходит и само АИЖК, правда, только в Москве.

Предлагаемая инициатива может поспособствовать развитию этого рынка — клиент, арендующий у «профессионалов» получит официальный договор, с четко приписанными правами и обязанностями, и гарантией того, что завтра его не выгонят на улицу. При этом, стоимость съема жилья у компаний будет несколько выше, чем у частных лиц, но «арендный вычет» позволит нивелировать эту разницу.

В то же время, руководитель «ИРН-Консалтинг» сомневается, что предложенная инициатива поможет легализовать арендные отношения между частными лицами: «Вряд ли кто-то будет заморачиваться. Будут какие-то товарищи, которые захотят это сделать, все остальные будут «по старинке» расплачиваться наличными и заключать договор аренды на 11 месяцев. Потому что от этого вычета никто финансово не выиграет — арендодатель, в случае заключения договора, включит 13% НДФЛ в стоимость аренды, а съемщик, в свою очередь, получит вычет в конце года. Но для этого потребуется собрать очень много бумажек, потратить много времени, заполнять декларации, ходить в налоговую».

Снять нагрузку с арендодателей

Вице-президент гильдии риелторов России Константин Апрелев думает, что для легализации рынка нужно менять правила игры для владельцев квартир, а не для съемщиков. «Идея обсуждается давно, и, конечно, метод предоставления таких льгот для арендаторов очень интересен. Безусловно, квартиросъемщик несет достаточно большой объем расходов, поэтому возможность применить вычет, безусловно, увеличит прозрачность этих отношений. Однако, я считаю, что необходимо изменить подход к арендодателям». По мнению Апрелева, патентная система налогообложения не привела к массовой легализации квартировладельцев, сдающих недвижимость. «В Москве пошли навстречу, снизили стоимость патента, в некоторых случаях до 50%. Но чтобы система заработала эффективно, снижать нужно не на проценты, а в разы. Сейчас официально платят налоги не более 10% от общего количества арендодателей. Раз население глобально игнорирует эту систему, значит что-то в этой системе не так», — считает Апрелев.

Он предлагает другой метод увеличения прозрачности рынка — снизить налоги для арендодателей и сделал их сравнимыми с налогами на процентные доходы. В России владелец банковского депозита платит налоги в размере 35% от той части процентных доходов, которые выше ключевой ставки (сейчас 10%) + 5 процентных пунктов. «Считаю, что недвижимость — это такой же рентный капитал, как и деньги, которые размещаются в банке. Сегодня есть такой параметр как кадастровая стоимость объекта. Если человек получает доходы ниже ключевой ставки по сравнению с кадастровой стоимостью, то почему возникают налоги?»

Вице-президент гильдии риелторов говорит, что, по его оценке, 70–80% арендодателей сдает жилье не с целью ведения предпринимательской деятельности, а для решения своих финансовых проблем — зачастую свое единственное жилье. Поэтому и подход к таким людям должен быть не как к бизнесменам, а как к владельцам депозитов.

С ним согласен и Николай Циганов, который считает, что самым действенным механизмом узаконивания рынка станет полное выведение дохода от сдачи жилой недвижимости в аренду из налогооблагаемой базы.