Украина. Цены на жилье должны рухнуть более чем в 2 раза

Пора убрать шепот из разговоров о грядущем обвале на рынке недвижимости, можно говорить в голос, что он уже начался. Конечно, не в разы, но серьезно придется уступать продавцу, который не «над златом чахнет», а хочет завлечь покупателя. Этот процесс должен начаться с «первички», здесь время — деньги: важно быстро продать квартиры и реинвестировать средства в другие дома. Июльское же повышение цен столичных новостроек в среднем на 1,4% (по данным независимого портала «Недвижимость») — это лишь «отрыжка пресыщения», надежда, что покупатель уплатит, сколько хочется продавцу. Вряд ли, господа! Впрочем, послушаем экспертов.
Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга компании «Киев Жилье-Инвест», говорит, что идет «окопная война» между застройщиками и их потенциальными клиентами. Первые не хотят снижать цены (хотя есть случаи якобы «сезонных» скидок на 3-10%. — Авт.), а вторые заняли выжидательную позицию, рассчитывая на удешевление. Покупатели выиграют, ведь деньги — у них, они заказывают музыку. Но не в накладе окажутся и застройщики, готовые снизить рентабельность и, соответственно, цены на 15-20%. Ибо сегодня их рентабельность составляет в эконом-классе до 80%, в бизнес-классе — до 100%, в премиум-классе — до 200%. Есть куда отступать из «окопа», чтобы завоевать покупателя!
По словам ведущего специалиста консалтинговой компании RED Руслана Кизлайтиса, спрос на «первичку» упал вдвое, есть пресыщение рынка, конкуренция ужесточилась. Упрямцы, намеренные побороться с клиентами, их потеряют. И, напротив, те, кто готов скинуть в цене 10-20%, перехватят инициативу. Но и этот ход может не сработать, если не будет государственной поддержки ипотечного кредитования (рефинансирования комбанков со стороны НБУ) и потенциальные покупатели не получат заемные деньги.
Однако не все специалисты согласны, что новострой должен дешеветь. PR-директор девелоперской компании «ХХ&; век» Дмитрий Васильев полагает, что объективно спрос превышает предложение, просто этот спрос — отложенный, он вернется осенью и цены устоят. Руководитель инвестотдела проектно-консалтинговой фирмы «Новобудова» Дмитрий Колиснык говорит, что снижать цены будут только те компании, которые их изначально завысили, остальные не дрогнут.
ВЫРУЧАЮТ БОГ И «КРУТЕЛИКИ». Косвенным свидетельством падения спроса на «первичку» стало то, что застройщики меньше покупают стройматериалов. Им не хватает денег, чтобы «гнать этажи». Вот что говорят средней руки торговцы стройматериалами.
Сергей Н.: «Слава Богу, строят церкви. За поставленные мною цемент и строительные смеси батюшка рассчитался вовремя и не торговался, но у меня цены и так низкие. Еще выручают подрядчики, покупающие цемент, изоляционные и отделочные материалы на крутые коттеджи. А заказов от генподрядчиков многоквартирных домов стало в 2-3 раза меньше. Думаю, у них появились трудности с реализацией».
Александр П.: «Только не называйте этот новострой: он, видно, станет долгостроем, и туда люди не пойдут, а как я тогда верну деньги? Мне там уже задолжали более 300 тыс. грн. за стройматериалы. Говорят, не переживай, давай еще: заплатим квартирой, когда достроим. Что-то сомневаюсь, что достроят».
"ВТОРИЧКА": ХОЧЕШЬ ПРОДАТЬ — СБРОСЬ ЦЕНУ НА $4-12 ТЫСЯЧ
Нельзя оправдать традиционным летним застоем резкое, на 30-50%, снижение числа покупок на "вторичке": спрос упал, очевидно, надолго. В этом смысле нелепо выглядит желание продавцов повысить стоимость своих „хатынок“, в среднем за июль — на 0,3%. Учтите, дорогие — в прямом и переносном смысле — продавцы, что потери из-за девальвации доллара (официальный курс с мая упал на 4,3%, а в обменных пунктах — на 7-10%) вам никто не компенсирует. Бойтесь, что вовсе не продадите квартиру, если будете жадничать.
Опрос продавцов показал, что они с ходу готовы скинуть на 1-комнатной квартире $1-1,5 тыс., а на „двушке-трешке“ — $2-3 тыс. И этого мало, придется больше уступать, утверждают опрошенные „Сегодня“ риелторы.
Директор АН „Кварт-сервис“ Виктор Несин заметил, что сейчас нет очередей в столичном БТИ — это последствия снижения спроса с начала 2008-го на 50%, свидетельствующего об упадке вторичного рынка. Он перегрет, цены необоснованно завышены, особенно — на „хрущобы“ и „брежневки“. Даже количество просмотров квартир снизилось в 3-4 раза. Чтобы оживить спрос в условиях ужесточения банками ипотечного кредитования, продавцам придется сбросить 5-10% от нынешних цен. Значит, на 1-комнатных — $4-10 тыс., а на „двушках“ — $6-12 тыс. Аналогичный уровень удешевления „вторички“ прогнозирует директор девелоперской компании „Линк-Девелопмент“ Ярослав Цуканов. Цены, изначально заявленные продавцами, так резко не снизятся. Зато в результате торга на сделке купли-продажи действительно получится 5-10%-я скидка.
По словам руководителя жилфонда консалтинговой компании „Новый город“ Ольги Читая, люди не в состоянии покупать жилье даже в кредит. Сезонным фактором это уже не оправдаешь, как и проблемами с получением ипотечных кредитов: цены на жилье просто завышены. Хозяевам квартир, заинтересованным в их скорейшей продаже, придется уступать $5-10 тыс., чтобы более выгодно выглядеть на фоне других продавцов. Это позволит оживить замерший рынок.
Директор АН „Золотой ключ“ Сергей Степанюк уточняет, что 1-комнатные квартиры ценой до $90 тыс. и 2-ком. — до $120 не будут дешеветь, они и сейчас уходят за месяц. А вот более дорогие варианты должны упасть в цене на 3-5%, особенно „трешки“, на которые спрос невелик.
ЗЕМЛЯ: ЦЕНОВАЯ ТВЕРДЬ
Фраза Марка Твена о том, что нужно покупать землю — ее больше не делают, — уже актуальна в Украине. Этот товар дешеветь не будет. Однако и вкладывать деньги в наделы с целью выгодной перепродажи стало рискованно.
Участки под Киевом под индивидуальную застройку стабильно растут в цене. Одна из причин — спекулянты, ушедшие с рынка квартир, переключились на покупку земли. Но и здесь „навар“ уже невелик, а мороки много.
За июль цена участков в 20-50-километровой зоне от Киева выросла всего на 1-3%. И то не везде, наиболее дорогие направления — Киево-Святошинское и Обуховское — „замерзли“. При этом число сделок, по сравнению с весной, уменьшилось на 30%.
Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий исключает вероятность удешевления каких-либо наделов — дескать, на этом рынке редко берут кредиты, покупают за свои, поэтому ипотечный кризис его не коснется. До конца года средняя цена участков вырастет на 8-10%. Уже за август солидный рост покажут „дальние рубежи“ — Васильковский (до 2,5%), Барышевский (до 3,5%) и Фастовский (до 4%) районы. Именно здесь можно получить доход, если купить, а потом перепродать участки в живописных местах. Но ввиду их удаленности от столицы на 40-80 км такие наделы хороши для дач, а не для жилых домов, поэтому и покупателей можно ждать долго.
Президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль утверждает, что до осени наделы в 50-80 км от Киева (они недооценены) подорожают на 2-3%, а вот расположенные ближе к столице наберут всего 1%. Притом советует покупателям серьезно торговаться, выискивая недостатки: удаленность от автотрассы, газо — и электромагистрали, большое расстояние до леса или реки. При грамотном подходе можно добиться скидки до 10%!
Директор консалтинговой компании „Канзас“ Зоя Нестеренко говорит, что при нынешнем спаде спроса самое время покупать землю, ведь осенью спрос и цены пойдут вверх. Кроме того, сейчас легче увидеть преимущества и недостатки надела. Для тех, кто стремится заработать на покупке и перепродаже участков, наиболее перспективны Бородянский и Макаровский районы: дороги и природа тут хорошие, а цены пока еще сравнительно низкие. Рискованнее отовариваться в Кагарлыкском и Фастовском районах: земля тут еще дешевле, но перепродать ее будет непросто — слишком далеко до столицы.
ЗА АРЕНДУ УПЛАТИТЕ НА $30-50 БОЛЬШЕ
Завлекалочками оказались объявления в газетах и интернете о том, что сдаются „единички“ по $350-400, а „двушки“ — по $450-500. Звонишь — и оказывается, что такая квартира „только что ушла“. Взамен предлагают варианты минимум на $100-150 дороже. Такова сегодня реальная цена аренды в столице. И если в июле стоимость аренды не росла ввиду слабого спроса, то в августе, как утверждают опрошенные „Сегодня“ риелторы, арендаторам придется распахивать кошелек шире.
„Дайте нам любую 1-комнатную квартиру за $500 или 2-комнатную за $600, независимо от их расположения и состояния — и мы найдем вам клиентов за один день, — утверждает начальник отдела аренды жилой недвижимости группы компаний „Планета Оболонь“ Татьяна Котенко. — Уже пошел рост спроса, у нас — до 100 заявок в день. А к концу августа спрос станет ажиотажным из-за повышения деловой активности. В Киев поедут люди из регионов, стремящиеся здесь утвердиться, найти работу и, конечно, жилье. Цена аренды поднимется в среднем на $50 — минимум до $550 за 1-комнатную и $650 — за 2-комнатную квартиру“.
Как отметила директор АН „Крещатик“ Елена Федорова, спрос даже на „убитые“ 1-комнатные квартиры на окраинах ценой $450 намного превышает предложение, они „улетают“ в тот же день, когда были выставлены. Это самый ходовой товар, именно он прежде всего будет дорожать, за август — самое малое на $30-50. Порадуют арендодателей заробитчане, которые потянутся из провинции, и иногородние студенты, поступившие в столичные вузы, которым небедные родители снимут жилье ввиду нехватки мест в общежитиях. Хозяева квартир не преминут воспользоваться таким наплывом клиентов для повышения „тарифов“.
Замдиректора АН „Кочег-7“ Вячеслав Колосовский предсказывает, что „единички“ к осени поднимутся на $30-40, а „двушки“ — на $50-60. На повышение сработает не столько наплыв иногородних, сколько рост инфляции и падение доллара. Квартиросдатчики постараются компенсировать потери за счет постояльцев. С этой целью многие уже выставляют цены в евро или „привязывают“ доллар к гривне по курсу $1/5 грн.
ЧТО ПРОИСХОДИТ В СТОЛИЦАХ РЕГИОНОВ
По темпам роста стоимости „хатынок“ многие местные столицы не уступают Киеву (с начала года тут цены „вторички“ поднялись на 15-17%), а иные и опережают! Но местные риелторы говорят, что до осени галопирование цен приостановится, максимум они поднимутся еще на 1-2%.
Бесспорным лидером подорожания стал Днепропетровск, где цены с начала 2008 г. выросли аж на 30%. Здесь уже непросто найти самую убогую „единичку“ за $55 тыс.
В Донецке стоимость подскочила на 12-15%, однокомнатные квартиры на окраине идут уже от $55-60 тыс.
Такой же ценовой минимум показывает Харьков, где стоимость недвижимости поднялась в среднем на 12-14%.
По абсолютной стоимости — от $60 тыс. за „единичку“ — Одесса покамест дает фору большинству провинциальных столиц. Это при том, что подорожание с начала года здесь — всего лишь 8-10%.
Не уступает по ценам Южной Пальмире и Львов, где практически невозможно найти пристанище дешевле $65 тыс. Рост цены в западной столице Украины за 6 месяцев составил 20-25%.
Ялта также не осталась в стороне от общенациональной „гонки“. И хотя с начала года „вторичка“ тут поднялась всего на 10-12%, абсолютные цены впечатляют: однокомнатную квартиру на окраинах не найдете дешевле $70 тыс.
СКОЛЬКО МОЖЕТ СТОИТЬ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЕ
Наконец-то и застройщики, столкнувшиеся с падением спроса, заговорили о возможном снижении цен. И оно может быть отнюдь не символическим, в 3-5% по целевым, праздничным и сезонным акциям. А насколько может упасть цена 1 „квадрата“ в новострое эконом-класса, который сегодня идет минимум по $2 тысячи?
ЧТО ГОВОРЯТ ЗАСТРОЙЩИКИ. Руководитель отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании „Киев Жилье-Инвест“ Владимир Германов сказал, что ныне себестоимость возведения панельного дома — $800 за 1 кв. м, а строящегося по монолитно-каркасной технологии — $1200. Это тот минимум, ниже которого нельзя уменьшить затраты собственно на строительство. Сюда не входит плата за выделение земли, многочисленные взятки чиновникам за „содействие“ и получение разрешительной документации, отчисления городу. Да и рентабельность застройщиков зашкаливает…
Представим идеальную ситуацию: устранена коррупция, строители уменьшили рентабельность до 10% (что считается очень хорошим показателем в развитых странах, т.е. за 2 года, требующиеся на возведение дома, они получат рентабельность в 20%). Тогда, с учетом расходов на рекламу, продажу дома цена в эконом-классе может составить $ 1100-1500. Выходит минимум на 25% меньше теперешней!
Другой представитель компании-застройщика, пожелавший остаться инкогнито, назвал приблизительно такие же цифры: за $1600 „квадрат“ можно продавать.
ЧТО ГОВОРЯТ НЕЗАВИСИМЫЕ ЭКСПЕРТЫ. Ведущий экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь считает, что принципиально убрать коррупционную составляющую цены и продавать землю под новостройки на открытых аукционах. Да и 100% рентабельности строителей — беспредел. В идеале, если прекратится рост стоимости стройматериалов и, к тому же, застройщики ринутся в бой за покупателей, которых становится все меньше, цена 1 кв. м может снизиться вдвое — до $1000. Реально же к осени — на 10%.

Президент Центра антикризисных исследований Ярослав Жалило полагает, что цена новостроя может упасть в 1,5 раза (т.е. до $1300/кв. м), если строители уменьшат свою рентабельность до среднеевропейских 10-15% в год.
„КРАСНАЯ ЦЕНА“ КВАДРАТНОГО МЕТРА
Купить в кредит молодой семье 1-комнатную квартиру — значит загнать решение жилищной проблемы вглубь: когда появится хотя бы один ребенок, станет ясным, что нужно было „стартовать“ с 2-комнатной квартиры.
• Сейчас более-менее приличная „двушка“ в спальном районе Киева площадью 48 кв. м стоит $130 тысяч, т.е. $2700 за „квадрат“.
• Средняя семья в Киеве зарабатывает на двоих примерно $1500. В банке при получении ипотечного кредита потребуют, чтобы на ежемесячные выплаты по его обслуживанию уходило не более 50% семейного дохода — $750.
• Предположим, семья нашла банк, где дают заем на 25 лет в долларах под 13,5% годовых, с погашением займа ежемесячными равными долями (так. наз. аннуитет) и авансовым взносом всего в 10% от стоимости квартиры ($13 тыс.). Значит, ей нужен кредит на $ 117 тыс.
• „Старт“ обойдется нашим героям в $16,8 тыс. (к $13 тыс. аванса добавятся по 1% госпошлины и взноса в Пенсионный фонд и 1% от суммы кредита банку за оформление договора залога — всего $3,8 тыс.). Нет в наличии этих денег — нет и шансов взять кредит.
• На погашение „тела“ кредита ежемесячно надо тратить $390, на выплату процентов — $1316, плюс по 03%/год на страхование имущества и жизни ($62/мес.).
Итого семье нужно выплачивать $1769 ежемесячно, что в 2,36 раза превышает ее максимальные финансовые возможности — упомянутые $750!
Ясно, что с доходами в $1500 ни один банк не даст заем бесквартирным гражданам на такую „двушку“, они должны зарабатывать от $3638. А чтобы „вписаться“ в кредит при таком заработке, максимальная цена 48-метровой „двушки“ не должна превышать $55 тысяч. Почему?
Чтобы семье при доходе в $1500/мес. хватило $750 ежемесячных расходов на обслуживание кредита, 1 „квадрат“ квартиры должен стоить в в 2,36 меньше, чем сейчас. Это разница реальных возможностей семьи по оплате займа и требуемой ежемесячной суммы в $1769.
Отсюда следует, что цена 1 кв. м должна упасть с нынешних $2700 до $1145. Очевидно, это и есть на сегодня „красная цена“ жилого метра в Киеве. И если не будет постепенного к ней приближения, рынок недвижимости ждет не просто застой, а резкий обвал спроса и „пикирование“ цен.
НЕ ВИНОВАТАЯ Я, ОН САМ ПРИШЕЛ! Ставшая крылатой фраза продажной красотки из фильма „Бриллиантовая рука“ лезла в заголовок, я от нее отмахивался — сами видите, кто победил…
Операторы рынка недвижимости, нет-нет, да намекают на проституированность журналюг, которые „под заказ“ пишут о неизбежном падении цен на жилье. Как бы увидеть таких заказчиков! Уж ладно, прогнозировали бы мы подорожание, тогда можно заподозрить, что щелкоперам платят застройщики и крупные риелторы, а так… Разве что провинциалы, „оккупирующие“ Киев, дружно скинулись на публикации о приближении кризиса (обвала, коррекции цен — как вам угодно), чтобы затем подешевле обзавестись крышей над головой. Бред? Тогда давайте рассуждать здраво.
Не журналисты виноваты: он сам пришел, этот циклический, время от времени возникающий, сиречь нормальный, кризис покупательского спроса. Если не могут купить жилье — хоть „беушное“, хоть в новострое — те, кто пашут от зари до зари, значит — „все гнило в Датском королевстве“. Легче всего обвинить банки, не дающие кредиты тем, кто зарабатывают менее $1500 в месяц, опасаясь невозвратов. Но вспомним ипотечный кризис в США, аукнувшийся обвалом в странах Балтии (в Латвии квартиры упали на 40%) и Казахстане, где недостроенные дома стали памятниками жадности. Есть риск повторить этот сценарий. А если не желаете, придется вам, торговцы домашними очагами, наступить на горло своим аппетитам и все-таки плавненько снижать цены.