Ипотечный кризис в США: либо в отель, либо на улицу

Американцев выгоняют из домов, которые скупают русские и европейцы и вполне может позволить себе средний украинец.
Разросшийся до мировых масштабов ипотечный кризис, который уже докатился и до Украины, начался в США в конце 2006 года. До января нынешнего года американское правительство отказывалось верить в то, что этот кризис может потянуть за собой весь рынок. Власти именовали ситуацию на рынке недвижимости рецессией (от латинского — отступление), что обозначает спад производства, характеризующийся нулевым ростом валового национального продукта (ВНП) или его падением на протяжении более полугода. Рецессия является одной из фаз экономического цикла, следующего после бума и сменяющегося депрессией.
Поскольку это явление давно знакомо американской экономике — с 1854 года было зарегистрировано 33 рецессии, и наиболее длительная была в 1981-1982 годах, продлившаяся 16 месяцев — поначалу никого особо не беспокоило, когда тысячи американцев прекратили платить по ипотечным кредитам, а на аукционы стали попадать целые улицы. Но недавно пал один из столпов американской экономики — ипотечный банк IndyMac Bank (органы федерального контроля наложили арест на его активы, опасаясь, что он не справится с массовым изъятием денег клиентами — за полторы недели вкладчики изъяли более $1 млрд), и стало очевидно, что кризис охватил не только сферу недвижимости. Сегодня снежный ком, тянущий американскую экономику в пропасть, продолжает нарастать.
Иллюзия о благополучии американской экономики стала развеиваться в начале этого года, после того, как число переставших выплачивать кредиты за купленные ими в ипотеку дома, квартиры и земельные участки перевалило за миллион (сегодня таковых почти два миллиона). Для многих американцев, в условиях роста рынка недвижимости с 2001 по 2006 годы, приобретение домов было дополнительным бизнесом по схеме: кредит — покупка дома — его подорожание — продажа дома — покрытие кредита, а прибыль, нередко $100-200 тысяч — в карман (у нас в Украине, собственно, многие делали свой бизнес именно по этой схеме). Естественно, это приводило к еще большему ускорению роста цен на недвижимость, что, в свою очередь, побуждало застройщиков строить все больше и больше.
Итог оказался закономерен — в один прекрасный момент цены стали настолько высокими, что средний американец уже не мог позволить себе выплачивать кредит на жилье, а жилья было построено так много, что предложение значительно превысило платежеспособный спрос. Цены начали падать, спекулянты не смогли выплачивать кредиты за счет перепродажи недвижимости. В этот момент и грянул кризис.
КАТАСТРОФА. Два года тому назад Дэмиан Горэн и представить себе не мог, что из преуспевающего владельца брокерского агентства недвижимости превратится в простого продавца мужской одежды: «Как раз перед обвалом цен на недвижимость, наша компания решила расширить бизнес — мы стали скупать дешевые объекты, — рассказывает Дэмиан. — Перед кризисом большинство фондов нашей компании были вложены в дома на атлантическом побережье США. Сегодня почти все они проданы с аукциона, а наша компания объявила себя банкротом».
Недолго думая, горе-домовладельцы легко расстаются с заложенными домами и квартирами, все бремя по продаже которых возложили на банки и ипотечные компании. Сейчас тысячи домов «уходят с молотка» по самым низким ценам, редко покрывая затраты. Купить же квартиры тоже стало сложнее. Перестраховываясь, банки подняли процентные ставки с 6% до 12% годовых (не намного ниже, чем в Украине), а вместо 5-процентного авансового платежа требуют от покупателя самому выплатить 20%-30% стоимости жилья (точно так же, как и у нас). Все эти новшества сократили примерно на 40% количество сделок на рынке недвижимости США, углубляя кризис.
ТУПИК. Но наиболее пострадавшими оказались люди, которые покупали дома для того, чтобы в них жить и создавать семьи. Их выселение за невыплату ипотеки приобретает в США массовые масштабы. Во втором квартале 2008 года финансовые учреждения подали 740 тысяч исков против неплательщиков, ожидается, что 400 тысяч американских семей останутся без крыши над головой.
В 2007 году выселение с последующей продажей недвижимости по решению судов было применено более чем к миллиону заемщиков. В расчет не берется ни наличие у должников несовершеннолетних детей, ни пожилых родителей. После того как Дэмиан Горэн лишился работы, его дом был конфискован банком, продан с аукциона, а самому Дэмиану пришлось арендовать жилье.
Потеряв жилье таким образом, американцы лишают себя и главной привилегии — жить за счет кредитов, что делает в США каждый второй. С «черной меткой» в кредитной истории или вообще ее аннулированием американец либо больше не может приобрести дорогостоящий товар при помощи кредита, либо ему предложат невыгодный процент. Кроме того, таким людям мало кто согласится сдать в аренду отдельное жилье.
СТАНОВЯТСЯ БЕЗДОМНЫМИ. У оставшихся без крова над головой есть три пути: пополнить армию бездомных, арендовать жилье в студенческих городках либо переезжать жить в отели-мотели, где сутки проживания стоят от $50 до $200. Идеальный вариант — в отельчиках типа B&B — bed (кровать) и breakfast (завтрак). Там можно осесть на неделю за $ 150-200. Но свободных мест уже давно нет. Кого здесь точно не оставят на улице, так это детей. В случае потери родителями жилья, их определят либо в приюты, либо выделят койко-место в каком-то из многочисленных благотворительном центре.
$300 МЛРД НА ДЕШЕВЫЕ ЗАЙМЫ. Нынешнее правительство пытается как-то облегчить участь жертв ипотечного кризиса. Особенно после трагического случая с 53-летней жительницей штата Массачусетс Карлин Бальдеррама, которая покончила жизнь самоубийством в день продажи с аукциона ее дома. В своей предсмертной записке женщина написала мужу и сыну, чтобы они получили деньги по ее страховому полису и расплатились по ипотеке.
Законопроект, который уже утвержден Джорджем Бушем, направлен на оказание помощи сотням тысяч американцев, чьи дома могут быть конфискованы за невыплату взносов по ипотечным кредитам. Документ предусматривает учреждение ипотечного фонда в размере $300 млрд, которые пойдут на дешевые займы. «Возможно, такая мера временно облегчит ситуацию, но это не решит проблему с растущей безработицей в стране и сокращением рабочих мест. Нужны другие радикальные методы, например, вернуть наши трудовые места из Индии и Китая», — считает независимый аналитик Рафаэль Миттер, намекая на то, что в погоне за дешевой рабочей силой американские бизнесмены выносят свои предприятия в Азию и в магазинах США уже давно днем с огнем не сыщешь американских товаров.
На этом фоне, например, губернатор штата Калифорния Арнольд Шварценеггер подписал распоряжение об увольнении 22 тысяч госслужащих из-за дефицита средств в бюджете. Кроме этого, 200 тысяч человек он временно перевел на минимальную заработную плату. «Это приведет к тому, что многие лишатся своих домов», — заявила представительница местного профсоюза Дебра Мартин.
Бразилианка Кармелита Санз работает в США уже около десяти лет. До недавнего времени женщина имела в Лос-Анджелесе небольшую фирму по уборке помещений и купленный в аренду дом. Сейчас Кармелита собирается возвращаться обратно на родину: «Не имеет смысла держать бизнес в США и обустраивать здесь свою жизнь. Мой бизнес все меньше и меньше востребован из-за экономических проблем. Мои доходы не покрывают даже ежегодный налог на недвижимость в размере $5 тысяч, который я должна платить. А ведь еще есть ежемесячные выплаты по дополнительным услугам, коммунальные счета». Через месяц дом Кармелиты Санз уйдет с молотка.
ТРИ ГОДА В СВОЕМ ДОМЕ, А ПОТОМ — ВЫСЕЛЕНИЕ. Незаменимыми людьми нынче в Америке считаются простые независимые менеджеры, которые пытаются утрясти проблемы между банком, кредитным бюро, в которое банк обязательно направляет информацию о неплательщиках, и клиентом. «Если это, конечно, возможно, — говорит о своей работе Джо Варгинштейн. — Однако в этом году большинство из обратившихся таки потеряли свои дома и тем самым испортили себе кредитную историю — слишком долго они не выплачивали по кредитам, а с этим тяжело что-то сделать».
Все чаще клиентам Джо отказывают и в получении кредита. Так, казалось бы, преуспевающему доктору медицины Биллу Кортману, средний годовой доход которого превышает $400 тысяч, отказали в покупке дома в рассрочку за полмиллиона долларов. «Я был в бешенстве, — рассказывает Джо. — Но со временем прояснилось, что доктор имеет маленькую проблему в его кредитной истории — он один-единственный раз просрочил выплату кредита за машину, что моментально понизило его кредитный статус, и теперь мой клиент вынужден покупать дом в полтора раза дешевле, а значит — менее комфортный».
Но зачастую американцы остаются наедине со своей бедой. Анна Ромероз, мать двух десятилетних сыновей, работает в ателье швеей. В 2003 году они с мужем купили дом в Орландо. Спустя некоторое время супруг потерял работу, и Анна пыталась выплачивать кредит, но ей это оказалось не под силу, и в 2006 году Ромерозы перестали платить по счетам. Ныне банк отбирает у них жилье. «Мы пытались найти с банком приемлемый для обеих сторон вариант, — рассказывает сквозь слезы женщина. — Но оказывается, что мы так задолжали, что после продажи дома нам не хватит даже на крохотную квартирку. Придется уехать к моей сестре в Северную Каролину, найти там работу и пожить там до лучших времен».
Пострадали и миллионеры. Год назад в результате процедуры банкротства лишился своего особняка на 670 кв. м звезда бейсбола Хосе Кансеко. А на летнем курорте богатых американцев в Хэмптоне уже изъяты за неплатежи 10 объектов, в том числе особняк стоимостью $15 млн. Кроме того, за первые три месяца этого года банки начали суды против еще 120 собственников, дома которых находятся в популярных курортных городах Истгемптон и Саутгемптон.
РЕЦЕПТ ВЫЖИВАНИЯ. Большинство местных экспертов склоняются к мысли, что Америка сможет пережить и этот кризис, не рискуя точно прогнозировать, когда же он закончится. «Цены должны упасть до уровня благосостояния американцев, и именно такой баланс оживит рынок недвижимости», — так говорят местные финансовые аналитики. Для этого, по их мнению, стоимость недвижимости в США должна еще упасть в 4-5 раз. Т.е. приличный домик на несколько спален можно будет купить за $50-75 тысяч, что даже дешевле, чем хрущевки в Киеве (!).
Еще одним условием для выхода их кризиса является укрепление доллара, курс которого продолжает падать. Но и для этой проблемы у финансистов есть решение — «распечатать» нефтяные скважины и поправить свои резервы за счет продолжающих расти цен на «черное золото». Все они вспоминают историю предыдущих кризисов, особенно 1970-х годов, когда миру казалось, что великая Америка пала перед достижениями СССР. Однако спустя лишь одно десятилетие мир говорил о кризисе социалистического строя, а не американской экономики.
ПРОДАЙ ЖИЛЬЕ В КИЕВЕ, КУПИ ДОМ В США
Главными покупателями резко подешевевшей недвижимости в США, причем элитной, нынче являются европейцы, богатые азиаты и русские. Граждане РФ, переживающей бум благодаря росту цен на энергоносители, наиболее активны.
«Несколько лет назад русских не было видно, а сейчас они очень активно покупают большие апартаменты, особенно в верхнем эшелоне рынка, и поэтому представляют собой значимый фактор», — заявил The Wall Street Journal президент американской брокерской компании Brown Harris Stevens Холл Уилки.
В 2007 году президент московской консалтинговой и строительной ОАО «Сити» Олег Байбаков купил кондоминиум в Time Warner Center на Манхэттене за $13,5 млн. Роман Абрамович в апреле 2008 года выложил $36,4 млн за ранчо в Колорадо, которое расположено рядом с купленным чуть ранее за $12 млн домиком в горах. Недавно председатель совета директоров «Уралкалия» Дмитрий Рыболовлев приобрел за $100 млн дом у строительного магната Дональда Трампа в Палм Бич. А еще один российский миллионер этим летом купил сразу три пентхауза и собирается открывать в США агентство по продаже недвижимости соотечественникам. «Мы нашли нераспаханное поле, — заявил он американским журналистам. — Я думаю, что каждый мой приятель захочет приобрести райский уголок на океане, а мне прибыль. А потом авиалинию прямую откроем, и мне снова прибыль».
На втором месте по мирному «захвату» американских земель — англичане. Но в отличие от русских домовладельцев, которые в США только отдыхают, подданные Елизаветы II переезжают сюда на ПМЖ. «В Америке британцам хорошо. Наш фунт дороже доллара, да и теплее тут», — считает 45-летний Пол Ричардсон из Лондона.
УКРАИНЦЫ. В принципе, благодаря кризису цены на американскую недвижимость уже ниже, чем на киевском рынке. Так, продав трехкомнатную квартиру в Киеве (недалеко от центра стоит около 300-400 тыс. у.е.) можно купить, к примеру, дом в курортной Флориде за $ 250-350 тыс., а то и в Калифорнии (за $400 тыс.). Если у кого-то есть приличный дом под Киевом (стоимость — от 1 млн долларов), то его можно продать и купить очень даже отличную виллу практически в любом месте США, за исключением Нью-Йорка.