Купи залог!

Заемщики, впервые берущие кредит, почти всегда задают вопрос: «А если я вдруг потеряю источник дохода и не смогу погашать долг, что со мной будет?» Особенно это волнует тех, кто оформляет автокредит и ипотеку. Их можно понять – и суммы немалые, и сроки длительные. За это время все, что угодно, может случиться. Вот только вопрос поставлен некорректно по отношению к самому себе: ничего с заемщиком не случится, и в тюрьму его никто не посадит (если, конечно, он не пытается смошенничать).

Если заемщик потерял возможность в дальнейшем выплачивать долг, он обращается в банк с соответствующим заявлением. И банк принимает решение. Клиенту могут предложить реструктуризировать долг (например, увеличить срок возврата, уменьшив тем самым ежемесячные платежи, или предложить «каникулы» на несколько месяцев, пока восстановится нормальное финансовое положение). Однако когда речь заходит о больших суммах, к примеру, ипотечного займа, банк может предложить продать залог (предмет кредитования). При этом кредитор возвращает себе «недоплаченные» деньги и проценты, а то, что остается, отдает клиенту.

Суд или полюбовно?

Как правило, если заемщик ведет себя правильно – не скрывается, не обманывает, а ведет с банком откровенный диалог, до суда дело не доходит. Клиент и кредитор полюбовно договариваются о продаже залога, сумме (с учетом инфляции и амортизации), месте оформления сделки и т.п. Если же согласия достичь не удается, все эти «параметры» устанавливает суд, и залог, являющийся, по сути, собственностью банка до полной выплаты его стоимости, переходит в распоряжение финансовой организации.

Зачастую банк вообще не хочет заниматься торговыми операциями, и доверяет это должнику. Однако при этом жестко контролирует каждый его шаг, давая согласие или запрещая ту или иную операцию. Таково правило: ведь до полной выплаты долга юридическим владельцем имущества является кредитор.

Итак, если заемщик обращается в банк с заявлением – хочу, мол, продать заложенную квартиру, соответствующая служба рассматривает его, и выносит вердикт. Если он положителен, заемщик должен открыть в этом банке счет и подписать договор, по которому часть суммы от продажи (именно столько, сколько клиент остался должен банку) автоматически перечисляется на этот счет. Как поступить с остальными деньгами – перечислить на другой счет или забрать наличными – решает заемщик.

И почем?

Вот тут возникает самый интересный в этой истории вопрос – вопрос цены. Сколько возьмут за залог? Ведь банк заинтересован побыстрее вернуть себе свои деньги. А заемщик уже потерял «рычаги» воздействия на этот процесс. Поэтому залоговое имущество – квартиру, коттедж, автомобиль и т.п. – могут продать, как утверждают эксперты, на 20–30% дешевле рыночной цены. Это не потому, что банк – альтруист, просто за время выплаты цена, к примеру, на недвижимость, увеличилась из-за инфляции, а размер суммы кредита остался тем же. Вот и получается, что если банк не займется спекуляцией, приобрести залог можно дешевле его рыночной цены.

Куда звонить?

Теоретически продажа происходит так: банк на своем сайте вывешивает объявление о продаже того или иного имущества. Как только объявляется покупатель, сделка оформляется. Но всем ясно, что на практике происходит несколько иначе: охотников приобрести что-то «по дешевке» гораздо больше, чем «осиротевших» залогов. Поэтому не успевает объявление появиться в Интернете, как потенциальные покупатели уже штурмуют соответствующее подразделение банка. Либо же информация «просачивается» еще до обнародования, и находится кто-то «свой», на которого и оформляется покупка.

И все же, есть стандартная процедура продажи залогового имущества. Надо обращаться в отдел по его продаже, и заполнить заявку, где указать данные желаемого к покупке объекта. Но, в отличие от приобретения «в начале» процесса, когда банк только выдает кредит и тщательно проверяет объект (особенно это касается квартир на вторичном рынке), при продаже он, как продавец, уже не несет ответственности за юридическую «чистоту» продаваемой недвижимости. И здесь все замыкается на покупателе – именно он должен удостовериться в том, что через, к примеру, 10 лет не явится неожиданный наследник, бывший на момент продажи несовершеннолетним, и не заявит свои права на часть недвижимости. Правда, если речь идет об автомобиле, такие варианты исключены. А вот желающим приобрести квартиру, дом или земельный участок «по дешевке» стоит позаботиться о титульном страховании.