Украина. Мир квартир: цены падают и растут

В большинстве стран жилье дешевеет, и Украина не станет исключением.
Крупнейшая в мире компания, исследующая рынок недвижимости — Global Property Guide (США) констатирует, что в 2/3 стран цены на жилье падают. Но в остальной трети стран цены стабильны или даже растут. Парадокс? Нет, закономерность!
Как писал Лев Толстой, все счастливые семьи счастливы одинаково, а все несчастливые несчастны по-своему. Эту максиму можно экстраполировать и на рынок жилья. «Счастливые» страны, где стоимость «метров» растет, развиваются за счет повышенного спроса на квартиры. А «несчастные», напротив, терпят кризис из-за сокращения числа покупателей. Тут жестко работает экономика: упал спрос — и цены пошли вниз, стройкомпании в загоне (а значит, и смежные отрасли), отсюда — рост безработицы, снижение доходов населения, инфляция и невозможность купить жилье. Тут же подключились банки, ужесточившие условия выдачи ипотечных кредитов ввиду риска невозвратов. В итоге все меньше семей могут взять заем на покупку «крыши».
Велик соблазн обвинить во всех грехах США, первыми 1,5 года назад «запустившие» жилищный кризис. Но не стоит ему поддаваться, ведь далеко не всегда срабатывает «штатовская» схема. Как выяснила «Сегодня», в разных странах сейчас действуют 4 сценария: резкое падение цен, их медленное снижение, стагнация и постепенное повышение. Проанализировав факторы, которые привели к такому положению дел за рубежом, мы сделали собственный прогноз, что будет происходить с рынком украинской недвижимости.
ХРОНИКА ЗАТЯЖНОГО ПИКИРОВАНИЯ
США. Главной причиной кризиса стала беспечность банков, выдававших ипотечные кредиты без подтверждения платежеспособности заемщиков. Итог — невозвраты, сброс на рынок банками предметов залога (квартир) и их резкое удешевление. Самый большой обвал цен (до 50%) произошел в штате Аризона, на границе с Мексикой. Ситуацию усугубил застой в экономике, вызвавший трудности оплаты займов даже добросовестными клиентами банков. Серия банкротств банков прокатилась по стране.
Но: «Сейчас ситуация стабилизируется, — говорит президент риелторской компании G&C Геннадий Арбитман. — Думаю, до конца 2008-го цены упадут еще максимум на 1-2%, поскольку злостных неплательщиков уже „отстрелили“, их жилье нашло новых хозяев, а банки и жилфонды стали разборчивее в поиске клиентов».
КАЗАХСТАН. Тут картина печальная. Как отметил президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Ким, цены на жилье за год упали вдвое, в крупных городах — сотни брошенных недостроенных домов. Подкосили банки, они с конца 2007-го почти полностью свернули ипотечные программы, по которым покупалось две трети квартир. Как следствие, платежеспособный спрос упал в 5 раз. Но появилась надежда на разруливание ситуации: ряд банков возобновили выдачу кредитов под 18-20% в долларах и тенге сроком до 20 лет.
ПРИБАЛТИКА. Как ни странно, именно вступление в Евросоюз обернулось для стран Балтии кризисом на рынке недвижимости. Вначале цены на жилье выросли в 2-3 раза, но за последний год упали в среднем на треть. Важнейшая причина — до 10% трудоспособного населения (а это основные потенциальные покупатели жилья) выехали на заработки в страны ЕС, им стало не до покупок. «Мертвым и уже с душком» назвал рынок глава эстонской риелторской группы Grand Kinnisvara Марек Керна, причем оживления не предвидится. Директор латвийского агентства Latio Эдгар Шинс согласен с коллегой. Оба эксперта прогнозируют снижение цен еще на 5-10%.
ТУТ ЦЕНЫ МЕДЛЕННО ПОЛЗУТ ВНИЗ
ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. Число сделок покупки-продажи жилья упало на 65%, рынок переживает самый тяжелый кризис с начала 1990-х. Несмотря на снижение цен в среднем на 10%, покупателей негусто, поскольку банки, напуганные ситуацией в США, резко сократили выдачу кредитов, а ставки выросли с 3-4% до 5-6% годовых. По прогнозу компании Nationwide Building Society, дальнейшее снижение стоимости жилья неизбежно, до конца 2008-го оно составит 1,5-2%.
ИСПАНИЯ. Катастрофической назвал ситуацию президент Ассоциации строителей и продавцов жилья Испании Гильермо Чикоте. Страну охватил экономический кризис и безработица. Как следствие, 650 тыс. квартир в новостройках не проданы, а всего сейчас — 3 млн квартир, в которых никто не живет. Большинство из них покупались для спекуляции, а теперь их невозможно продать даже по старым ценам. Многие из получивших ипотечные кредиты не могут их выплачивать из-за потери работы: это жилье банки забирают и выбрасывают на рынок, и без того заваленный предложениями. Получается замкнутый круг: строительство, бывшее локомотивом испанской экономики, зашло в тупик, а массовые увольнения строителей и работников смежных отраслей привели к резкому снижению платежеспособного спроса. По прогнозу министерства экономики Испании, жилье к концу года может упасть на 20%.
ФРАНЦИЯ. Неприятным сюрпризом стало для здешних риелторов падение спроса на жилье. Ценовой спад на 2-3%, по прогнозу крупного агентства по недвижимости CL Dechaux & Luccino, вызван прежде всего повышением ипотечных ставок с 3,5-4% до 5-5,5%, что не по карману многим потенциальным покупателям. К тому же ужесточились правила для заемщиков: от них стали требовать 10-20% авансового взноса и подтверждения стабильного дохода. В итоге цены до конца 2008-го упадут еще на 0,5-1%.
ОТ СТАБИЛЬНОСТИ — К СПАДУ И РОСТУ
ГЕРМАНИЯ. Ее жилищный рынок десятилетиями был образцом благополучия. Даже объединение страны в 1990-м его не подкосило: небольшое, на 1-2% в год, подорожание жилья сменялось периодами стабильности. Большинство граждан обзаводились жильем через «башпаркассы» (жилищно-накопительные): насобирав от 10% на первый взнос, оставшуюся сумму получали в кредит под 4-5% годовых. Собственно, ставки не изменились, но число сделок сейчас упало почти вдвое. По мнению члена Берлинского союза риелторов Генриха Шитке, наметился кризис, который приведет к падению цен еще до конца года на 3-5%. Главная причина — падает доверие немцев к своей экономике (а значит, уверенность в своей способности погашать кредиты) и особенно — к строительству: города «украсились» множеством недостроенных домов.
РОССИЯ. Тут — самая сложная и интересная ситуация. Жилье, дорожавшее вплоть до августа (за 7 месяцев — на 9,4-30%, в зависимости от класса), остановилось в росте. Но цены замерли ненадолго. По данным гендиректора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, в регионах уже пошло снижение на 3-5%, а в Москве, несмотря на номинальное сохранение цен предложений, в ходе торга продавцы уступают столько же. Предложение в 1,5-2 раза превысило спрос. Ипотечные ставки в рублях выросли в среднем с 12% до 15% годовых, в СКВ — с 10% до 12%. Почти все банки теперь требуют 20% предоплаты и учитывают только официальные доходы заемщиков. Это дополнительно сказалось на уменьшении числа покупателей. На 10-15% упал спрос на новострой. По мнению эксперта, в итоге до конца года «вторичка» должна подешеветь на 5-10%, а «первичка» — от 3% до 15%, в зависимости от степени готовности домов.
ПОЛЬША. Ценовой застой прошлого года начал сменяться медленным подорожанием. Экономическая ситуация в стране благоприятная, зарплаты медленно, но верно растут, что позволяет все большему числу поляков брать жилищные кредиты: ставки — 6-8% как в злотых, так и в СКВ. Риелторы излучают оптимизм. Глава АН Finpol Збышек Домбровский говорит, что сейчас на продажу в Варшаве выставлено 4-5 тысяч квартир, но и спрос не меньше. И он будет расти: в столице выше перспективы получить высокооплачиваемую работу. Поэтому до января цена варшавских квартир должна подняться еще на 2-3%. А Марек Белный, директор риелторской фирмы Ecne, считает, что и в столицах воеводств будет такое же подорожание: там тоже растет спрос на «метры».
СТОИМОСТЬ РАСТЕТ, КАК НА ДРОЖЖАХ
КИТАЙ. По данным крупнейшей аналитической компании в сфере недвижимости Global Property Guide, в росте стоимости жилья лидирует Китай: 31% за последние 1,5 года. Причина — бурное развитие экономики, особенно в Шанхае и Пекине, где квартиры разметают, как горячие пирожки. Китайцев не смущает тот факт, что их жилье номинально находится в собственности государства: покупатели квартир якобы получают их в аренду на 70 лет. Но, судя по тому, что страна стремительно движется от «развитого социализма» к еще более развитому капитализму, покупатели жилья наверняка вскоре получат статус полноправных владельцев. По прогнозу риелторской компании Shanhai RT, к концу года жилье в новостройках (а это основной рынок недвижимости, «вторичка» почти не пользуется спросом) подорожает еще на 2-3%. Это замедление прежних темпов подорожания, и оно вызвано тем, что власти Китая запретили покупку недвижимости иностранцами и повысили ставки ипотечных кредитов с 3-5% до 4-7%, в зависимости от срока займа и расположения жилья.
ЧЕХИЯ. В отличие от большинства стран ЕС, ипотечный кризис эту страну не затронул, равно как и соседнюю Словакию. Экономика Чехии растет самыми высокими темпами среди бывших соцстран, что привело к притоку иностранного капитала, в том числе банковского, а отсюда — к увеличению предложений на рынке ипотеки. Ставки, кстати, не изменились: 6-8% годовых как в кронах, так и в СКВ. Это, по словам президента риелторской компании Pekne Patro Вацлава Ковача, позволяет большинству граждан, имеющих стабильную работу, брать займы на 10-20 лет и спокойно их выплачивать. Эксперт, как и его словацкий коллега, директор АН Tronoc Ян Бранецкий, полагают, что до конца 2008-го стоимость жилья как на «первичке», так и на «вторичке» поднимется еще на 2-3%.
БОЛГАРИЯ. Серьезного роста экономики в этой стране не наблюдается, отчего же стоимость жилья галопирует прежде всего в Софии и на черноморском побережье? Петко Данчев, член ассоциации риелторов Софии, считает, что главная причина роста цен в столице — доставшаяся от социализма нехватка жилья, которая усугубилась притоком в Софию искателей лучшей жизни из провинции. А вот в прибрежных городках жилье, прежде всего небольшие дома и 2-3-комнатные квартиры, массово скупают иностранцы. Больше всего покупателей из России. Спрос, по словам эксперта, будет расти и подстегивать цены: они поднимутся к 2009-му еще на 5-7%.
В УКРАИНЕ НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТЕН СЦЕНАРИЙ ПЛАВНОГО СНИЖЕНИЯ ЦЕН НОВОСТРОЯ И «ВТОРИЧКИ»
Проанализировав четыре сценария развития рынка в разных странах, «Сегодня» примерила каждый из них на Украину.
ОБВАЛ. Вопреки надеждам бесквартирных граждан, сценарий резкого обвала цен, который произошел в США, Казахстане и странах Балтии, нам не «светит». Украина ипотечного кризиса избежала, массовых невозвратов займов нет. Президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко говорит, что именно неразвитость нашего ипотечного рынка сыграла позитивную роль. Если в США жилкредиты банков превышают 50% портфелей, то у нас — менее 10%. К тому же американцы работают в основном с ценными бумагами на жилье, а мы — непосредственно с объектами, будь то новострой или «вторичка».
Наши банкиры скрупулезнее оценивают риски и требуют на «первичке» финансового участия застройщика, а на «вторичке» — немалого авансового взноса покупателя и подтверждения его платежеспособности: на ежемесячное погашение кредита — не более 50% его официального дохода. Стоимость жилкредитов — 20-24% в гривне и 13-16% в долларах, по мнению зампредседателя правления банка «Финансы и Кредит» Игоря Львова — это предел возможностей клиентов. Но и удешевления займов пока не будет, ведь банкам стало сложно получать выгодные зарубежные кредитные линии, они работают с дорогими внутренними ресурсами. И крайне жестко проверяют состоятельность заемщиков: тут могут быть лишь единичные случаи невозвратов, поэтому невозможен резкий выброс банками на рынок «арестованных» квартир, что могло бы привести к пикированию цен.
ПЛАВНЫЙ СПАД. К этой схеме, реализованной в Испании, Франции и Англии, переходит уже и Россия. Да и для Украины этот сценарий выглядит наиболее вероятным. Директор консалтинговой компании «Канзас» Зоя Нестеренко отметила, что из-за дороговизны ипотеки число покупок жилья через нее упало с 60% до 30%. В 2-3 раза сократилось число сделок: покупатели ждут обвала цен. Но не дождутся, ведь остается отложенный спрос — он вернется, как только цены начнут падать. Продавцам «вторички» для оживления «спящего» рынка придется в ближайшие 3 месяца сбросить цены на 3-5%, а строителям — 3-4%, иначе они клиентов не привлекут и будут «замораживать» дома. Ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис говорит, что сложилась ситуация, когда застройщикам придется скинуть цены до конца 2008-го в среднем на 5%, чтобы продать сегодня и не получить убытки завтра. Этого мало, считает директор Центра «Мегокон-В» Владимир Винокур. Только «шоковая терапия» снижения цен на 10% на новье и «вторичку» может оживить рынок.
ЗАСТОЙ И ПОДОРОЖАНИЕ. Эти два сценария для Украины выглядят просто «ненаучной фантастикой». Осень не принесла ожидаемого оживления на рынке «вторички», спрос по-прежнему в 2-3 раза уступает предложению. Продавцы в ходе торга уже скидывают 2-3% от заявленной цены, и лишь самые упорные стоят на своем или снимают жилье с продажи. С «первичкой» дела — и того серьезнее, многие застройщики объявляют акции по снижению цен на 2-5%, а то и на 10% при условии 100%-й предоплаты. Борьба за клиентов ужесточается: о подорожании и речь уже не идет, тут бы выжить и не «заморозить» объекты.