Прогноз-2009: жилье и земля упадут вдвое

Те, кто помнит дефолт 1998-го и последовавшее снижение цен на квартиры, не дадут соврать: тогда за полгода они «демократизировались» примерно в 1,5 раза, а сейчас, начиная с октября, — почти в 2 раза. Тогда кризис был — «цветочки», а сейчас — «ягодки». И сбор оных будет в будущем году.

ОПТИМИСТЫ. Вспоминается булгаковская фраза «гражданин соврамши», когда читаешь у коллег-журналистов утверждения о том, что банки наводнили рынок дешевым «конфискатом» — квартирами, по которым заемщики не смогли выплатить ипотечные кредиты, поэтому такое жилье выставили на продажу. Как мы выяснили у ведущих банков, они демонстрируют на сайтах квартиры по согласованию с несостоятельными заемщиками, чтобы те смогли их продать и погасить кредит.

Ну, дай Бог счастья заемщикам и банкам: их заявленные цены не поспевают за общим падением, а значит, шансы найти покупателей близки к нулю. Например, 1-комнатные в Киеве банками предлагаются по $65—100 тыс., 2-комнатные — по $105—120 тыс., 3-комнатные — по $130—180 тыс. Это среднерыночные цены уже позавчерашнего дня, а они падают чуть ли не ежедневно. Да и зачем покупателям связываться с залоговыми квартирами, по которым продавцы уступают неохотно (исходя из того, сколько им нужно банкам вернуть), если по «чистым» квартирам можно выторговать намного больше.

Интереснее всего, конечно, прогноз цен на 2009-й. Директор АН «Кварт-сервис» Виктор Несин полагает: «Обвала цен не будет, они до марта упадут еще на 20%, а затем остановятся. Потому что, надеюсь, к этому времени банки реанимируют ипотеку, начнут выдавать кредиты. Займы под 30% в гривне и под 20% в СКВ, конечно, неподъемные, но они должны снизиться. Под 15% и 12% соответственно люди будут брать. Думаю, такие ставки смогут обеспечить иностранные банки через своих «дочек» в Украине».

Ой, это вряд ли. Раз уж все банки взвинтили ставки депозитов до 12—14% в СКВ и до 18—22% в гривне, то в ближайший год ссуды не удешевят. Да и брать деньги для ипотеки им неоткуда: заграница дешевыми кредитами не поможет, там свои проблемы с кризисом, а родное отечество — тем более: если Нацбанк и выделит деньги, то на возврат зарубежных долгов, чтобы банки не рухнули, а уж никак не на выдачу новых займов.

РЕАЛИСТЫ. «Самый оптимистичный прогноз — выход из кризиса начнется к осени, а к тому времени цены упадут еще на 30%», — считает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов.

«Снижение стоимости квартир на 30% в 2009-м — это очень мягкий для продавцов прогноз, — говорит замдиректора АН «Ковчег-7» Вячеслав Колосовский. — Сейчас, несмотря на резкое удешевление, рынок лежит, сделок — единицы, уступки по ним — колоссальные. На днях реальному покупателю продали «единичку» не за $50 тыс., как просили, а за $35 тыс. Основная масса покупателей, даже имеющих «живые» деньги на руках, выжидают, понимая, что это еще не предел — и, думаю, дождутся своего. Если кризис продлится, что наиболее вероятно, то цены в 2009-м рухнут еще в 2 раза: полноценные 1-ком. квартиры пойдут по $25 тыс., 2-ком. — по $40 тыс., 3-ком. — по $55 тыс., т.е. цены вернутся к уровню 2002—2003 гг.».

«Вероятно, банкам в 2009-м негде будет взять деньги на выдачу ипотечных кредитов, поэтому нет оснований рассчитывать, что рынок «вторички» оживится, — полагает руководитель жилфонда консалтинговой компании «Новый город» Ольга Читая. — Допускаю, что в этих условиях цены упадут за будущий год в 2 раза, а за 1,5 года — в 3 раза: «единички» — до $20 тыс. «двушки» — до $30 тыс., «трешки» — до $40 тыс.».

РЕЙТИНГ САМЫХ ДЕШЕВЫХ КВАРТИР

Прошерстив объявления, мы нашли реально недорогие варианты. И по ним торг уместен!

1-комнатные $30 тыс. Голос. р-н., ул. Малокитаевская, 21/14/4 кв. м. $34 тыс. Святош. р-н, ул. Зодчих, 23/12/5 кв. м. $36 тыс. Солом. р-н, ул Белецкого, 36/17/11 кв. м. 2-комнатные $50 тыс. Дарн. р-н, ул. Привокзальная, 44/28/7 кв. м. $55 тыс. Днепр. р-н, пр. Мира, 38/24/6 кв. м. $55 тыс. Подол. р-н, ул. Фрунзе, 43/29/5 кв. м. 3-комнатные $90 тыс. Святош. р-н, ул. Наумова, 74/45, 7,5 кв. м. $95 тыс. Обол. р-н, пр. Рокоссовского, 60/42/7 кв. м. $98 тыс. Солом. р-н, ул. Героев Севастополя, 60/45/6 кв. м. «ПЕРВИЧКА»: ВЫЖИВУТ ТОЛЬКО ТЕ, КТО СНИЗЯТ ЦЕНЫ ВДВОЕ

Судьба «первички» туманна: строители надеются на помощь правительства в завершении объектов и цены продажи снижают неохотно. Однако есть большие сомнения, что держава финансово поддержит застройщиков даже опосредованно. Намедни Кабмин отказался выделить 1 млрд. грн. Государственному ипотечному учреждению, что должно было активизировать выдачу кредитов населению для покупки квартир в новостройках и тем самым немного оживить строительство. Что ждет его в 2009 году? Выслушаем аргументы экспертов.

Дмитрий Колиснык, руководитель инвестотдела консалтинговой компании «Новобудова», считает: «Не смогут застройщики в 2009-м удешевить продажу более чем на 20—30%. На столько подешевели стройматериалы, еще зарплаты рабочим снизились на 10—15%, но это не главные факторы. Строители понимают, что даже если выставить квартиры и в 1,5 раза дешевле, т.е. по себестоимости, их брать не будут, пока не возобновится кредитование, поэтому лучше заморозят дома, чем будут демпинговать».

«Те, кто готов был снизить цены, уже это сделали, остальные из застройщиков на дальнейшее удешевление вряд ли пойдут, — утверждает директор консалтинговой компании «Канзас» Зоя Нестеренко. — Готовых домов будет немного, и спрос на квартиры в них вырастет, ведь есть надежда, что со второй половины 2009-го возобновится ипотека для «первички». (Если ипотека и воспрянет, то сначала — для «вторички», где жилье есть в натуре, а уж потом — для «первички». Но пока неясно, откуда банки на это деньги возьмут. — Авт.)

«Застройщики в 2009-м наверняка скинут от 10 до 30% теперешних цен на готовое жилье, а в неготовых домах его вообще никто не будет покупать, — говорит руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов. — И при таких скидках будут только единичные покупки, и только при условии, что оживет кредитование и ставки снизятся хотя бы до 15—20% в гривнях. Но на это надежда небольшая. Значит, чтобы продать квартиры, выжившие застройщики будут снижать цены почти до уровня нулевой рентабельности — в 1,5—2 раза, т.е. до $1000 за квадратный метр, а то и меньше. Это самый реальный сценарий. Однако не уверен, что он поможет: глупо в ближайшие 1,5—2 года рассчитывать, что появится массовый покупатель. Думаю, эту зиму многие застройщики не переживут — будет много банкротств».

Резюме: на серьезную поддержку властей строителям рассчитывать не стоит. Равно как и на всплеск спроса клиентов — доступные кредиты вряд ли в 2009-м появятся. Значит, тем, кто попытается завлечь реальных покупателей, придется действительно снизить цены вдвое. И если сегодня «красная цена» квадратного метра $1300, то в следующем году она будет $700.

ЗЕМЛИ — КАК ГРЯЗИ: УДЕЛ НАДЕЛОВ — ПАДАТЬ И ДАЛЬШЕ

Вечная ценность. Даже участки под Киевом резко подешевеют

Постулат, что нужно покупать землю, поскольку ее больше не делают, в Украине стал неактуален. Участки под индивидуальную жилищную застройку почти не востребованы: предложений — море, а спроса — лужа. Стоимость предложений падает, но не настолько заметно, как по квартирам (см. таблицу). Однако не стоит особо ориентироваться на эти расценки: если вы надумали купить участок, то сможете серьезно сбить цену, порой — в разы.

«Сегодня» заметила, что в одних и тех же селах и поселках на Киевщине цены на идентичные участки с хорошей инфраструктурой (подведенные «ток» и газ, удобный выезд на автотрассу) и близостью природных красот (лес, река, озеро) различаются в 2—3 раза. Почему так происходит и что будет дальше, мы поинтересовались у экспертов.

«Продавцы выпячивают достоинства и скрывают недостатки наделов, — предупреждает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Но, действительно, 5% участков, соответствующих всем требованиям комфортности, выставляются по демпинговым ценам, часто в три раза ниже среднерыночных. Значит, их хозяева испытывают трудности: взяли кредит на покупку земли — и не смогли выплачивать. Или же это спекулянты, у которых нервы сдали: купили с целью наживы, а теперь стремятся продать по быстрому, чтобы успеть вернуть вложенные деньги. Если правительство не поддержит заемщиков через банки в отсрочке выплаты кредитов (что вряд ли: в бюджете-2009 может не хватить денег на пенсии, зарплаты учителям и врачам, а не то что на рефинансирование банков для поддержки заемщиков. — Авт.), то число «демпинговых» участков в 2009-м увеличится до 30%. Их будут продавать в 2—3 раза дешевле в сравнении с аналогичными. Но основная масса земли в 2009-м будет идти всего на 30—50% дешевле, чем сейчас».

«Я полагаю, что, если кризис продолжится, цены в будущем году просядут в 2—5 раз, — говорит вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — Банки полностью прекратили выдачу кредитов на покупку участков. Спроса практически нет, а по немногим реально заключаемым сделкам продавцы уступают в разы против заявленной цены, если человек пришел с «живыми» деньгами. В этом случае несложно «дожать» продавца до той суммы, которую вы можете уплатить. Есть примеры, когда по дорогим участкам при заключении сделки цены снижали в 7 раз! Спекулянты, скупавшие землю с целью получения «навара,» в 2009-м не смогут составить конкуренции продавцам-селянам. Последние получали наделы почти бесплатно (на оформление потратили от 300 до 1000 грн.), поэтому им выгодна продажа даже за бесценок: за 50 км и далее от Киева появятся наделы по $100—150/сотка, т.е. на порядок дешевле, чем сейчас. Очевидно, тем, кто намерен срочно продать землю, придется идти на потери, отдавать даже дешевле, чем купили. Если же время терпит — ждите 2—3 года, пока не вернется спрос и цены не пойдут вверх».

Подведем итог. Если финансовая ситуация улучшится со второй половины 2009-го и банки реанимируют ипотеку, то кредиты на покупку земли возобновятся в последнюю очередь — она стала малоликвидным товаром. Далее, людям нужно будет накопить деньги на первый взнос, а это 30—50% стоимости участка: даже у хорошо зарабатывающих граждан на это уйдут годы. Зато те, кто имеют «жирок» и нацелены пустить его на покупку земли, смогут взять ее в 2—3 раза ниже заявленной цены. То есть, если сейчас «красная цена» сотки в 30-километровой зоне — $1,2—2 тыс., то в 2009 году она составит $600—700.

КОТТЕДЖИ «УПАДУТ» В ДВА РАЗА

Стоимость коттеджей подрывает не только падение спроса, но и «вторичка» этого рынка: особняки массово выставляют те, кто ими обзавелся, а теперь пытаются продать, столкнувшись с невозможностью «довести до ума» и выплатить кредиты.

Вот живые примеры. Коттедж в Вите-Почтовой (260 кв. м) за $ 180 тыс. — это в 3—4 раза дешевле, чем стоил в сентябре; $120 тыс. за аналогичный особняк в Василькове — цена в 2—3 раза ниже предкризисной; $85 тыс. за таунхаус в Новоселках (91 кв. м) — вдвое дешевле, чем заплатили за него хозяева-покупатели. Обвал цен налицо. А как поступят застройщики коттеджных городков: их «первичка» так же упадет?

«Не думаю, что застройщики коттеджных поселков будут массово снижать цены: лишь немногие из них продают готовые дома, большинство — только землю, с условием заключения договора на генподрядное строительство, — утверждает Сергей Костецкий. — Имея самую большую ценность — землю в хорошем месте — они в условиях финансового кризиса могут выждать, пока ситуация наладится. В крайнем случае, перенесут сроки введения в эксплуатацию городка».

Иного мнения придерживается ведущий специалист консалтинговой компании RED Русан Кизлайтис: «Если коттеджи не продаешь в течение года, то теряешь $400/кв. м цены на охране, обслуживании, поддержании в товарном виде. Сейчас проса нет, поэтому многие владельцы коттеджных городков в 2009-м будут выходить из этого бизнеса, чтобы не нести такие потери, продавая дома за столько, за сколько их готовы будут купить. Будут коттеджи и по $600—700/кв. м, т.е. цены упадут в 2 раза в сравнении с нынешними. Но и при этом особняки за $500 тыс. и больше покупать не будут: люди найдут деньги только на «бюджетные» дома».

Если отталкиваться от этого прогноза, вышеупомянутый коттедж в Вите-Почтовой будет стоить $90 тыс., в Василькове — $60 тыс., а в Новоселках — около $40 тыс.

АРЕНДА: В 2009-М ЕДИНИЧКИ БУДУТ СДАВАТЬ ПО 1000 ГРН.

Удешевление съемных «метров» в столице уже не объяснишь корректировкой цен в долларах из-за девальвации гривни. Ибо нацвалюта с сентября обесценилась в 1,5 раза, а стоимость сдаваемого жилья — почти в два раза. Если две недели назад за самые дешевые «единички» просили $270—300/мес., то сейчас появились варианты по $190—230. За это время курс нацвалюты упал до $/10 грн., а затем опять вернулся к $/7,5—7,8 грн. Судя по объявлениям в газетах и на сайтах недвижимости, предложение аренды в 4—5 раз превышает спрос. Объяснение простое: Киев покидают тысячи потерявших работу провинциалов, освобождая жилье для более успешных коллег. Мы попросили спрогнозировать ситуацию именно тех риелторов, которые ответили на звонки по самым дешевым «хатам».

Олег Кравченко, брокер АН «София»: «Гостинка» за $190 — самый дешевый вариант. Думаю, ценам снижаться уже некуда: невыгодно будет хозяевам сдавать, ведь потом на ремонт жилья после арендаторов они потратят больше, чем получили дохода». Ему возражает частный брокер Ольга Паленка: «Сегодня продать люди жилье не могут, поэтому будут сдавать хоть по чем-нибудь, чтобы было чем платить квартплату. Рынок затоварен, конкуренция среди арендодателей растет. Свежий пример: даже по квартире за $218 (1650 грн.) хозяева готовы уступать. Я думаю, эта тенденция усилится, к лету увидим удешевление еще в 1,5 раза, если иногородние продолжат уезжать из Киева».

«И в два раза могут снизиться цены на съемное жилье за 2009-й, если кризис затянется и продолжатся увольнения, урезания зарплат, — считает риелтор АН «Атлант-А» Александр Зазимко. — Тогда уменьшится число и киевских, и иногородних платежеспособных нанимателей. Арендодателям придется принимать их правила игры, снижая цены».

«Хозяева будут сдавать квартиры в любом случае, лишь бы они не простаивали, — размышляет брокер АН «Феникс-2000» Неля К. — Видимо, стоимость аренды в 2009-м упадет, но сейчас трудно сказать, до какого предела: думаю, минимум 1000 грн. дохода за «единички» арендодатели все-таки захотят получать, по сравнению с тем, что сейчас сдают их минимум по 1500 грн.».

Итак, ясно, что удешевление аренды сравнялись с темпами падения стоимости квартир на «вторичке». Логично предположить, что «съем» даже обгонит продажу в падении. Почему? Те, кто не смогут найти покупателей, т.е. подавляющее большинство владельцев «лишних» квартир, будут либо сами оплачивать за них жилкомуслуги (прямой убыток), либо сдадут их хотя бы по цене квартплаты, плюс мизерный доход. Значит, в 2009-м могут появиться «единички» и по 800—1000 грн/мес.