Где вьют свои гнезда новые русские помещики?

Старинные усадьбы — хороший, но не простой для осуществления метод инвестиции капитала.

В Россию возвращаются помещики. Если еще пять лет назад заказы на поиск исторической усадьбы можно было пересчитать по пальцам, теперь интерес к этой недвижимости возрастает. Однако путь к собственной усадьбе весьма непрост. Прежде чем стать помещиком, придется обойти пару десятков чиновников разного ранга и собрать уйму документов. Проще взять усадьбу в аренду.

Усадьба — товар штучный. В среднем в структуре общего объема предложений на рынке элитной недвижимости в России на долю особняков и усадеб приходится не более 5-7%, а объектов со статусом памятника архитектуры — всего 3%. Между тем о приобретении такой недвижимости «с историей», по разным оценкам, задумывается около 20% крупных клиентов риэлторских агентств.

Барин к нам вернется

Пять лет назад фактически единственными энтузиастом и специалистом на рынке был Фонд восстановления русской усадьбы. Теперь же предложения поместий «с историей» есть у массы компаний: проект «Русская усадьба» агентства Penny Lane, агентство «Усадьба» и другие. Что же, желание клиентов обладать объектом с историей вполне понятно. Ведь, выражаясь языком путеводителя, это не только «музейный объект», но и «исторический имущественно-земельный комплекс».

Обычная подмосковная усадьба представляет собой территорию от 5 до 60 га (чаще всего 10-20 га), земли с пейзажными парками и каскадными прудами, главным господским домом, флигелями, службами и церковью. Правда, от господского дома подчас остаются одни колонны, а от каскада прудов — болото. Но, тем не менее, усадьбы представляют собой весьма привлекательный актив.
Впрочем, время и сограждане не пощадили подавляющее большинство поместий, превратив их в руины. И потери огромны: в среднем по всей России до 1917 года насчитывалось порядка 30 000 усадеб, из которых до сегодняшнего дня сохранилось лишь 5-15%. В Ярославской, Рязанской, Тульской, Калужской, Владимирской, Смоленской и Тверской областях сохранилось порядка 200 пригодных для реставрации усадеб. На задворках областей есть масса усадеб, которые представляют собой пепелища, заросшие бурьяном.

В Московской области ситуация гораздо лучше: в ней выжило порядка 650 усадеб, и в трети неплохо сохранились главные дома. Самой большой популярностью пользуются усадьбы, стоящие на берегах рек (лучше всего Волги) и расположенные не дальше 50 км от Москвы. Желательно, чтобы от главного дома остались хотя бы крепкие стены. Активнее всего процесс получения усадеб проходит в Ярославской, Владимирской и Вологодской областях. Местные фермеры охотно разбирают и усадебные пепелища. Некоторых из них привлекает не только история места — цена ландшафтного парка может оказаться ниже стандартной стоимости земли на 30%. Ведь заболоченная земля (а некоторые парковые пруды уже давно превратились в болота) стоит дешевле сельскохозяйственных угодий.

До недавнего времени основными участниками рынка усадеб были властные структуры и корпорации: Управление делами президента, губернаторы и крупные компании и ведомства, в чьем распоряжении усадьбы в виде пансионатов и лечебниц остались еще с советских времен. В лучших и наиболее сохранных усадьбах они размещали представительские резиденции, дома отдыха и санатории. Такова, например, судьба усадьбы-санатория «Вороново», расположенной в Подольском районе, которая принадлежит Минэкономразвития РФ. А группа компаний «Конкор» восстановила в городе Калязине дом-усадьбу священника Белюстина. А вот другим поместьям повезло гораздо меньше. Например, усадьбе «Лубенькино» в Псковской области, принадлежавшей братьям Рябушинским. Когда-то здесь был деревянный дом с богатой коллекцией русской живописи и европейского фарфора, флигели и службы, которые окружал липовый парк с прудом. В 20-х годах в нем размещалась местная коммуна, но окончательно он разрушился в 90-е годы. Дом пережил сильный пожар, и теперь на его месте пепелище с торчащими колоннами.

В законных правах

Стоимость усадебных комплексов историей может быть очень разной, впрочем, как и степень их сохранности. Цены на объекты в этом сегменте могут колебаться в на уровне от $10-12 тыс. до $30 тыс. за кв. метр. Однако это далеко не все — понятно, что на восстановление придется потратиться. Уровень вложений, необходимых для дальнейшей эксплуатации усадьбы, весьма высок: как известно, расходы на реставрацию в среднем превышают затраты на новое строительство (если делать все как надо). По мнению риэлторов, средняя стоимость реставрации усадьбы начинается от $ 1 млн, или из расчета $1500-3000 за 1 кв м.

Разумеется, мало кто захочет вкладывать деньги в то, что ему не принадлежит.

До недавнего времени потенциальных инвесторов, готовых вложить средства в реставрацию бывших поместий, отпугивал статус памятника истории и архитектуры, присвоенный этим объектам. Несовершенство правовой системы не давало им твердых гарантий — в частности, не было понимания с возможностью приватизации памятников объектов недвижимости федерального значения, к которым относятся некоторые усадьбы.

До 2002 года действовала обычная приватизация памятников на том же основании, что и всех других объектов недвижимости. С 2002 года в силу вступил федеральный закон № 73 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации ». Он определил критерии принятия на государственную охрану памятников истории культуры и назвал органы, ответственные за управление и использование памятников, в числе которых были Министерство культуры, Минимущества и региональные власти.

Этим же законом был установлен мораторий на приватизацию объектов федерального значения до 1 января 2010 года. Однако этот мораторий, наложенный в 2002 году, частично снят на памятники регионального значения и вновь выявленные объекты федеральным законом № 258 от 29 декабря 2006 года.
И все же на деле объекты, которые представляют действительную историческую ценность и находятся в федеральной собственности, гораздо проще взять в долгосрочную аренду сроком на 49 лет с наложением обязательств по полному восстановлению усадьбы. Остальные памятники (местного значения), поскольку они являются такими же объектами недвижимости, теоретически можно спокойно приватизировать — ведь федеральный закон о приватизации работает. Но здесь скрывается важная существенная проблема: на данный момент не проработана методика расчета стоимости памятника с точки зрения историко-культурной ценности. Попросту никто не знает, что и сколько стоит. Поэтому сейчас продажа памятников происходит по той же стоимости, что и продажа обычных объектов недвижимости, то есть по рыночной цене.

Многие специалисты не согласны с тем, что приватизация — благо для памятников усадебной культуры. По мнению главы Росохранкультуры Александра Кибовского, состоятельные люди предпочитают строить новые особняки и усадьбы сообразно своим вкусам и современным понятиям о комфорте, а не вкладывать огромные деньги в реставрацию памятников XVIII и XIX веков, где все чужое да еще и масса запретов.

По его мнению, альтернативой приватизации могла бы стать, например, передача некоторых памятников в долгосрочную аренду при сохранении государственной собственности на эти объекты.

С обременением-с

Впрочем, пока для частного лица покупка или аренда усадьбы — скорее, работа на перспективу. Приобретение подчас имеет сомнительную инвестиционную ценность, а оформление документов требует значительных финансовых затрат. Некоторые покупатели, по словам сотрудника Фонда возрождения русской усадьбы, «слетают» еще полпути, увидев полуразрушенные усадьбы «живьем».

Так что стать хозяином усадьбы — не важно, на 49 лет или навсегда — еще полдела. Важно еще усадьбу восстановить. Вместе с договором об аренде или свидетельством о приватизации хозяин получает паспорт памятника, в котором указывается не только объект, но и предмет охраны — то, что надо хорошо отреставрировать, или, по крайней мере, не испортить. В данный список обязательно входят такие позиции, как фасад главного дома, флигели, конюшни, аллеи, смотровые точки ландшафта. Паспорт заполняется на основе экспертизы, которую проводят местные специалисты и архитекторы из региональных отделений Росохранкультуры. В паспорте прописывается все — вплоть до деталей порталов каминов, если они сохранились.

Любое строительство в границах усадьбы запрещено законом. Разрешена только реставрация или историческая реконструкция. То есть хозяин в этом случае должен найти архивные документы и доказать, что именно на определенном месте стоял каретный сарай или флигель. Под охрану не подпадает только новодел — если на территории усадьбы будут остатки незаконно построенных гаражей, то от них можно избавиться. Инженерные работы в идеале тоже должны контролировать архитекторы. В итоге весь процесс реставрации может растянуться на длительное время.

Зато потом усадьба может рассматриваться как полноценная коммерческая недвижимость. В восстановленном поместье может разместиться корпоративная резиденция, дом отдыха или оздоровительный комплекс, конноспортивный клуб, лицей или школа, а также культурный центр или выставочный зал. Возможно даже восстановление в усадьбе исторических производств. В Европе это частое явление: в составе подобных объектов есть исторически сложившиеся производства, например, виноделие во Франции, производство оливок и оливкового масла в Италии и производство виски и овец в Шотландии. В России перспективно восстановление конных заводов или развитие исторического туризма — в конце концов, настоящие усадьбы прежде всего должны приносить прибыль.