Рынок жилья в России: от обмена к купле-продаже

Четверть века назад — в июле 1991 года — в России началась бесплатная приватизация жилья. Закон от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (впоследствии — «О приватизации жилищного фонда в РФ») не вводил каких-либо сроков окончания процедуры и предусматривал «бесплатную передачу или продажу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде». Однако Жилищный кодекс РФ, подписанный главой государства Владимиром Путиным 29 декабря 2004 года, не предусматривает процедуры бесплатной приватизации.

После вступления в силу Жилищного кодекса с 1 марта 2005 года почти все действовавшие ранее регулирующие акты в области ЖКХ были отменены, но для закона о приватизации было сделано исключение. Первоначального его планировалось отменить 1 января 2007 года. Затем эти сроки переносились пять раз. В феврале 2016 года окончание сроков бесплатной приватизации жилья вновь отложили — до 1 марта 2017 года. Обсуждается вопрос и о дальнейшем ее продлении.

От обмена к купле-продаже

По мнению вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, без приватизации жилья «не было бы возможно и становление рынка ипотечного кредитования, участниками которого стали миллионы домохозяйств».

«Основная волна приватизации пошла в 1990-е годы, и благодаря ей рынок жилья из рынка, где царствовали обмены жилья, пришел к рынку, где главенствуют сделки купли-продажи, которые позволяют более гибко менять жилищные условия», — считает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Андреев подчеркивает, что с началом приватизации 25 лет назад «картина кардинально не поменялась». «Все шло резко и параллельно: и приватизация, и постройка нового жилья, и установление коммерческих отношений на рынке приобретения жилья», — аргументирует он.

Тем не менее, так как большое число людей получили на руки жилье, это должно влиять «на формирование стоимости». «С этим связан крайне небольшой разрыв между стоимостью старой недвижимости и новостроек. Разница достигает не более чем процентов 15-20, а должна достигать процентов 60», — объясняет Андреев.

Когда закончится бесплатная приватизация

Решение продлить сроки бесплатной приватизации в Минстрое РФ объяснили тем, что значительная часть граждан, занимающая жилые помещения в аварийном жилье, и ожидающая расселения, могла после 1 марта 2016 года лишиться возможности воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию. В свою очередь граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, получив свое жилье после 1 марта 2016 года, также не смогли бы воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию. Это создало бы неравное положение с теми, кто уже получил жилье и успел его приватизировать.

Но, разумеется, бесплатная приватизация когда-то должна завершиться.

«Прекращение на определенном этапе бесплатной приватизации необходимо для сохранения и пополнения жилищного фонда социального использования, который позволяет публичной власти выполнять социальную функцию в области жилищных отношений: обеспечивать жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», — прокомментировал ТАСС необходимость ограничения срока бесплатной приватизации министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень.

По его словам, установленный ранее срок «предоставил гражданам переходный период, чтобы адаптироваться к изменениям, вносимым в жилищное законодательство».

Зачем продлевать

Вместе с тем Пыпин из ЦИАН прогнозирует, что «продление приватизации будет потом и на следующие годы».

«Многие граждане задумываются о приватизации только когда меняются жизненные обстоятельства: нужно сменить место жительства, произвести размен квартиры, получить деньги на лечение, нужен залог для банка по кредиту. Такие события в жизни происходят 1-2 раза, так что и за 25 лет у многих семей могло не возникнуть острой необходимости в приватизации, и у них необходимость может появиться и через 20 лет», — поясняет он.

По мнению Пыпина, решение о продлении приватизации «не является политическим», оно повторяется из года в год и «уже стало постоянным ритуалом». «Возможность приватизации уже воспринимается населением как постоянное благо, которым можно воспользоваться в удобный момент», — считает эксперт.

«Я думаю, что просто посмотрят (государство — прим. ред.) и оценят масштабы людей, которые имеют право воспользоваться данной возможностью и еще не успели воспользоваться. Если количество окажется значимым, то, я думаю, будет решение его продлить», — соглашается Андреев из NAI Becar.

Исключения из правила

После решения продлить сроки приватизации началось рассмотрение возможности сохранить право на приватизацию жилья для детей-сирот и приравненных к ним категорий граждан в качестве исключительной ситуации, говорит Мень.

«В соответствии с Жилищным кодексом РФ указанной категории граждан жилые помещения первоначально предоставляются как специализированные, а впоследствии — по договору социального найма», — пояснил министр. Поэтому правом на бесплатную приватизацию жилья они могут воспользоваться не ранее, чем через 5 лет.