Американская судьба российской ипотеки

Россия на пороге кризиса рынка недвижимости. Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) считают, что цена квадратного метра на рынке жилья в России может обрушиться к концу 2008 года на 50% от существующего уровня. К такому выводу они пришли, изучив ситуацию на мировых финансовых рынках.

Главная причина возможного падения цен на жилье – сокращение реальных доходов населения из-за инфляции. При этом инфляция сказалась не только на беднейших слоях населения, но и существенно ухудшила положение средних слоев, прежде всего, затруднив для них оплату ипотечных кредитов.

«Чтобы обезопасить себя от новых рисков, банки усложнили выдачу займов и начали ужесточать политику в отношении должников, не способных своевременно выполнять финансовые обязательства. Однако в условиях продолжающегося инфляционного ослабления «среднего класса» трудности с оплатой кредитов у него будут возрастать, пока не достигнут критической фазы», – заявил руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов.

Приближению обвала также способствуют жесткая политика банков по отношению к должникам и высокая ставка процента по кредитам. Естественно, что по итогам первого квартала 2008 года число сделок с недвижимостью уменьшилось в 2,23 раза по сравнению с четвертым кварталом 2007 года.

Директор Института проблем глобализации Борис Кагарлицкий, в интервью Bigness.ru сообщил: «Мы выявили любопытную картину, если в Москве и Петербурге цены еще держатся на высоком уровне, то в провинции картина очень напоминает ту, что наблюдалась в Америке перед началом ипотечного кризиса. От небольших и средних городов к крупным провинциальным городам и столичным постепенно идет волна снижения цен», – уверяет эксперт.

По его словам, по самому худшему сценарию к концу этого года рынок недвижимости ждет резкое – до 40-50% снижение стоимости квадратного метра. По благоприятному сценарию понижение будет более постепенным, оно выльется в те же проценты, но уже в следующем году.

Б.Кагарлицкий указывает на то, что отсутствие покупателей квартир или офисов в регионах уже сейчас приводит к тому, что риэлторы делают скидки и даже устраивают целы акции со снижением стоимости квадратного метра. «Если недвижимость не продается, есть два способа, чтобы ее реализовать. Первый – снизить цену, второй способ – держать цену, но когда появляется перспективный клиент, ему делают индивидуальную скидку. Эта индивидуальная скидка уже появляется и в Москве, порой она достигает 30%. Если реально посмотреть, за сколько уходили объекты, большая часть уходит со скидкой. Торг стал очень уместен. А еще год назад торговаться с риэлторами было бессмысленно», – констатирует он.

На рынке недвижимости хоть и царит недостаток предложения, однако и спрос становится все ничтожнее. Он приводит в пример подмосковные коттеджи, где, на взгляд нашего эксперта творится «просто кошмар, потому что значительная часть уже построенных коттеджных поселков пустует. При этом продолжаются строиться новые. Это классический кризис перепроизводства по К.Марксу, А.Смитту», – заявляет директор ИГСО.

Снижение покупательной способности населения, рост просрочек по кредитам, снижение цен на недвижимость (пусть пока неявное) – это первые ласточки американского сценария развития ипотеки, уверен он.

С Б.Кагарлицким не согласен крупнейший аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. По его словам, в ИГСО слишком драматизируют ситуацию и приводят абсолютно некомпетентные доводы. «Да, в некоторых регионах есть некоторое снижение цен, но это в рамках нормального цикла. Все регионы рано или поздно проходят через откат цен назад или их стагнацию. У кого-то это происходит вместе с Москвой, кто-то опаздывает на полгода, кто-то на полтора. В Москве с прошлого года началась новая стадия роста, а в других регионах только продолжалась в этот период старая стадия роста, только в начале этого года произошла стабилизация», – объясняет он нашим читателям.

Г.Стерник неприятно удивлен и заявлению, сделанному Б.Кагарлицким в отношении падения покупательской способности населения в первом квартале текущего года против четвертого квартала 2007. «Ежегодно, по крайней мере, с 1994 года по Москве, а в других городах с 1999 года в первом квартале регистрируется меньше сделок по сравнению с четвертым кварталом предыдущего года на 20-50%. Это сезонный календарный спад. Во втором-третьем кварталах все выправляется, а в четвертом происходит всплеск. Сравнение с предыдущим кварталом – непрофессионально, некомпетентно», – негодует аналитик.

Что касается снижения интереса к ипотеке, с этим не соглашаются крупнейшие игроки ипотечного рынка России. Этого не случится, уверяют в АИЖК: «Последние пять лет наблюдается постоянный рост доходов граждан сопоставимый с темпами роста инфляции в стране. В абсолютных значениях, скорее всего, заемщики будут получать достаточно приемлемую относительно своих доходов ставку по кредитованию. Еще одна особенность – в первую очередь заемщика интересует цена квадратного метра, затем длительность срока кредитования, а ставка является лишь третьим значимым фактором при выборе ипотечного кредита», – поделилась недавно с нами директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.

Кроме того, А.Ярцева указывает на то, что задолженность по ипотечным кредитам в целом по России не превышает 5%. Говорить же о надвигающемся кризисе можно лишь в том случае, если эта цифра перешагнула порог в 10%.

Однако представитель Института проблем глобализации стоит на своем. Россия на пороге американского сценария развития событий, уверен эксперт. Судя по недавнему отчету АИЖК «О соблюдении платежной дисциплины по ипотечному кредитованию в регионах РФ», из всех регионов России только у 16 нет задолженности по ипотеке.

Самым проблемным субъектом, по данным на 1 мая 2008 г., считается Костромская область, ее задолженность равна 24%. На втором месте Ставропольский край – 21,1%. Далее идет Ульяновская область – 13,9%. И два следующих места – по 10,5% – у Алтайского края и Республики Алтай.

Просто пока на это все закрывают глаза, объясняет он. «Подобного рода кризисы тем и драматичны, что до последнего момента никто не хочет признавать их наличия. Если во всем мире на всех рынках цены на недвижимость падают, не может быть такого, что в России цены будут стоять на месте или расти. Вопрос лишь в том, когда и в каком масштабе это произойдет у нас», – говорит он.

Он считает, что от россиян скрывают истинное лицо проблемы. Б.Кагарлицкий утверждает, что эксперты рынка недвижимости прекрасно понимают, что рынок затоварен, что есть огромное количество жилья, которое не реализуется или реализуется с очень большими скидками, но эти скидки риэлторские конторы предпочитают не популяризировать, чтобы не спровоцировать обвал цен публичными заявлениями.

Потому пока снижение стоимости квадратного метра позиционируют как сезонную распродажу. «Понятно, что застройщики и риэлторы стараются оттянуть этот момент. Мы по факту имеем дело с неким картельным сговором, но не сознательным, а стихийным, то есть, общий интерес всех – удерживать цены, что понятно, но оборотная сторона – очень нехорошая состоит в том, что чем больше цены удерживаются, тем более драматичным может быть падение. Это то, что как раз показал американский случай», – продолжает он.

Чтобы рынок недвижимости и ипотеки развивался, необходимо, чтобы были покупатели, естественно, для этого необходимо чтобы рос уровень жизни. Пока же доходы населения из-за инфляции обесцениваются, настаивает он. Так что, даже если нам пока не грозит ипотечный кризис, то, в любом случае, у нас будет кризис рынка жиля в целом.

По словам Геннадия Стерника, отрицать этого нельзя, но и огульно верить в это тоже не стоит: «Если учитывать, что назревает мировой финансовый кризис, если мировая финансовая система вдруг рухнет, вместе с ней рухнет и наша экономика, и рынок недвижимости России. Но связывать сегодняшние тенденции на рынке недвижимости городов России, которые ими неправильно проанализированы, связывать их вот с этой перспективой финансового кризиса и обвала всеобщей ситуации – это “в огороде бузина, а в Киеве дядька”. Из неверно проанализированной статистики и тенденций сегодняшнего дня делаются выводы, которые на самом деле могут зависеть совершенно от других вещей, не связанных с сегодняшними тенденциями на рынке США».

Впрочем, Б.Кагарлицкий предлагает подождать, чтобы все воочию убедились верности его доводов. С другой стороны, он пытается успокоить наших читателей: «Даже если в России будет очень серьезный кризис ипотеки, это не будет иметь таких больших последствий, как для США, на мой взгляд. Кризис будет носить фоновый характер, так как масштабы нашей ипотеки не сравнимы с американской», – заключает он.