Как, почем и зачем россияне покупают квартиры в Европе

Несмотря ни на какие мировые кризисы, недвижимость в Москве до сих пор намного дороже, чем во многих куда как более комфортных уголках планеты. «НИ» выяснили, как, почем и главное – зачем россияне покупают квартиры в Европе.

Беглое знакомство с предложением жилья показывает: продав двухкомнатную квартиру даже не в Москве, а, скажем, в Долгопрудном, можно приобрести две (!) «двушки» в Берлине. Дом в Германии, правда, не новый, зато ремонт проведен только что. Заметим, квартиры располагаются в одном из старых районов немецкой столицы, в то время как от Долгопрудного до центра столицы российской приходится добираться как минимум час по пробкам.

Мечта в квадратных метрах

Квартиры за рубежом покупают по разным причинам, но главные две: чтобы сохранить и даже приумножить вложенные деньги или чтобы жить в них самим. Естественно, мотивация в обоих случаях разная. В первом варианте вы ищете страну по таблицам доходности, где можно купить жилье подешевле и продать подороже. Во втором выбираете место для проживания на свой вкус, держа в уме (по желанию) политическую стабильность в регионе, климат, знание языка да и просто свои детские мечты. А вот причины, по которым покупать стоит именно сейчас, универсальны для обоих вариантов – несуразная дороговизна московских квадратных метров и удешевление недвижимости во всем мире.

Сначала разберемся с дороговизной. Если у вас хватает денег на покупку московской квартиры, то на зарубежное жилье хватит тем более: по данным аналитического центра Global Property Guide, имеются только два места в мире, где «квадрат» дороже – район Прайм Сентрал в Лондоне и Верхний Манхэттен в Нью-Йорке. Впрочем, в других рейтингах Златоглавую обгоняют также Куршевель и Монако, но, с другой стороны, в тех краях нет Рублевки. Так что владелец московской недвижимости (или ее потенциальный покупатель) может быть уверен: дороже он почти ничего не найдет.

Теперь разберемся со второй причиной покупки. «Из-за мирового экономического кризиса цены на недвижимость снижаются во многих странах. По этой причине сейчас наступил благоприятный момент для покупки. Но прежде чем принимать решение о приобретении недвижимости, надо оценить, в каких странах потенциал рынка самый высокий», – советует читателям «НИ» руководитель отдела зарубежной недвижимости российского отделения Knight Frank Елена Юргенева.

Экономичная география

Г-жа Юргенева отмечает, что сейчас падает в цене сравнительно дешевая недвижимость, а вот «элитка» во многих странах продолжает дорожать. По результатам второго квартала зафиксировано снижение стоимости элитных «квадратов» только в Куршевеле (-2,0%), Токио (- 9,4%), Флоренции (- 8,0%) и Дублине (- 16,7%). Вот почему специалист считает, что для потенциальных приобретателей с бюджетами от 10 млн. евро настал хороший момент для покупок вилл во Франции на Лазурном берегу, а также пентхаусов в Монако и Лондоне.

Инвесторов с более скромными бюджетами заинтересуют предложения в странах с хорошим потенциалом роста – Турции и Черногории, считает наша собеседница. Также в последнее время увеличился интерес россиян к Болгарии, где приобретаются преимущественно квартиры в диапазоне 50–70 тыс. евро. По данным специализированного портала Prian.ru, недвижимость в этой стране является лидером по интересу пользователей – на Болгарию приходится каждый седьмой запрос. Этому способствует как близость культур, так и географическая близость двух стран, а также хороший климат, наличие моря и отсутствие землетрясений, которые нередко случаются в конкурирующей Турции. Кстати, Турцию вполне разумно относить к Европе, хотя в Старом Свете лежит лишь малая часть ее территории. Однако страна недалека от России, имеет выход к не только к Черному, но и «европейскому» Средиземному морю, стремится в ЕС и по культуре гораздо ближе к Европе, чем любое другое ближневосточное государство.

Плата за стабильность

Большинство экспертов убеждены: хотя сейчас цены на квартиры в Старом Свете плавно снижаются, через несколько лет они неминуемо снова пойдут вверх – после того, как мир выберется из глобального финансового кризиса, а уровень жизни в развивающихся странах Европы вырастет.

Для тех же, кто не желает сидеть сложа руки и ждать, пока его метры пойдут в гору, есть несколько способов начать извлекать доход сразу после приобретения жилья. Первый путь затратный – найти квартирку подешевле, отремонтировать побыстрее и продать. Но на этом поприще действует так много профессионалов, что любителю лучше туда не соваться. Второй путь – купить жилье и отбивать его стоимость, сдавая в аренду. К сожалению, в большинстве более-менее стабильных стран, а также в Москве и Киеве, доходность такого бизнеса невелика и не превышает 5,5% (по данным аналитического центра Global Property Guide). Другими словами, квартира будет «отбиваться» 18 лет.

К несчастью, практически все регионы, где квартиры дешевы, а их аренда дорога (поэтому вложения быстро окупаются), политически и экономически не очень стабильны. Так, доходность вложений в каирское жилье составляет 11,35%, а, следовательно, они окупятся через 9 лет. За тот же срок выйдет в ноль квартира в Маниле, а за 10 лет – в Панаме. Увы, все эти города далеки от благоустроенной Европы. Золотой серединой можно считать Стамбул, где сдаваемая квартира «отобьется» за 12 лет.

Под крышей риелторов

И, наконец, о том, как надо покупать недвижимость в Европе. В первую очередь нужно выбрать надежное агентство, существующее на рынке долгое время, а не заниматься покупкой самому или пытаться сэкономить на комиссиях, склоняясь в пользу непонятных, но дешевых фирм-посредников. Несмотря на всю банальность этого совета, покупатели настолько редко ему следует, что кое-где это уже превратилось буквально в государственную проблему. Так, весной правительство Турции ограничило покупку недвижимости иностранцами (в связи с многочисленными случаями обмана покупателей). Спустя несколько месяцев это ограничение было отменено, и сейчас готовится новый закон, регулирующий эту сферу.

Кроме собственно цены квартиры и репутации агентства, стоит сравнить условия, при которых возможна покупка недвижимости иностранцем. Например, в некоторых странах дом можно взять в кредит, причем саму ипотеку разрешается оформить в российском банке. В других – обязательно надо иметь счет в местном банке и оформлять ипотеку в нем же. Кое-где, как, скажем, в Великобритании, из-за финансового кризиса сейчас взять ипотечный кредит практически нереально. В Турции иностранцы могут занять деньги у банка на жилье как в российском банке, так и в местном. Однако российский банк может выдвинуть слишком жесткие условия, а турецкие кредитуют покупки лишь в черте города, причем далеко не каждого.

Также существенны различия в оформлении права собственности. Например, в Болгарии иностранное физлицо может приобрести в собственность только саму квартиру, но не прилегающую землю. В Испании же, кроме собственно жилплощади, вы получите в придачу долю общественных помещений здания и относящихся к ней земель, к примеру, лестничных пролетов, коридоров, подвала, чердака, крыши, двора и парковки.