Недвижимость в Абхазии: инвестиционный бум через 5 лет

На минувшей неделе Абхазия отметила годовщину признания своей независимости. Помимо прочего новый статус принесет молодой республике приток денежных средств на рынок недвижимости. Сегодня инвесторов сдерживает запрет на продажу жилья иностранцам, но власти Абхазии уже готовят закон, снимающий такие ограничения. Если он будет принят, то через пять лет регион ждет инвестиционный бум.

О том, что происходит на рынке недвижимости в Абхазии сегодня, а также о его перспективах Bigness.ru рассказали в компании Macon Realty Group, подготовившей исследование этого рынка Абхазии.

На сегодняшний день многоэтажный жилищный фонд республики Абхазии представлен преимущественно ветхим и аварийным жильем.

Это вызвано, во-первых, последствиями Отечественной войны за независимость (с 1992 по 1993 годы). А, во-вторых, крайне низкими темпами строительства новых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в последние годы.

Низкая строительная активность в Абхазии была обусловлена целым рядом факторов. Во-первых, политической (территориальный вопрос с Грузией) и военной нестабильностью, что, конечно сдерживало приток иностранных покупателей и девелоперов.

Во-вторых, неразвитостью строительной отрасли в целом. В-третьих, низкой

платежеспособностью большинства местного населения.
Ну и, в-четвертых, с прямым запретом продажи недвижимости иностранным гражданам. Однако в настоящее время президент Абхазии вынес на рассмотрение парламента законопроект, разрешающий покупать недвижимость иностранцам. Правда, только в новостройках.

По оценкам экспертов, принятие законопроекта повлияет на активность как покупателей, так и девелоперов, и приведет к активному развитию рынка жилой недвижимости республики.

Ну а сегодня особенностью первичного рынка многоэтажного жилого строительства Абхазии является то, что к нему относятся как строящиеся объекты, так и реконструируемые.

Число строящихся объектов в республике сегодня, увы, крайне мало. В стадии строительства находятся два (!) жилищных комплекса. Оба проекта возводятся в Сухуме. Один комплекс отстраивает местная компания, другой — турецкий девелопер.

Количество «многоэтажек», которые реконструируются полностью, также не велико. По оценкам компании оно не превышает десяти. Количество частично реконструируемых многоэтажных домов (как правило, верхние этажи) составляет 25 ед.

Примечательно, что реконструкция объектов МЖС сегодня преимущественно ограничивается надстройкой верхних этажей (на которых в дальнейшем размещаются квартиры со средней площадью около 150 кв. м). Такой тренд проявился с 2007 года и связан с тем, что среди покупателей все более активны те, кто достаточно высокоплатежеспособен. А, значит, те, кто предъявляет относительно высокие требования к жилью: удовлетворительное состояние дома и квартиры, большие площади (более 75 кв. м), хорошие видовые характеристики и пр.

Однако предложений, способных удовлетворить такие требования, в республики нет. Поэтому застройщики, работающие в Абхазии, стали возводить или реконструировать отдельные квартиры, отвечающие указанным требованиям.

Возведение целых качественных жилищных комплексов не ведется. Во-первых, потому что спрос на них пока невелик, а, во-вторых, местные девелоперы весьма ограничены в средствах.

Что касается вторичного рынка жилья, то максимальное количество квартир в «многоэтажках» сегодня предлагается в столице республики — городе Сухуме. Среди других зон, где представлено жилье в «многоэтажках», можно выделить такие города, как Гагра, Гудаута, Новый Афон и также пгт Пицунда.

В последние (с 2007-го) годы цены на квартиры в «многоэтажках» в Абхазии претерпели несколько существенных колебаний. Первое из них произошло в июле 2007 года, когда прирост цен составил около 45%.

Интересно, что рост цен был связан со слухами о намерениях России построить ряд ключевых олимпийских объектов в республике, в частности в Сухуме. Вскоре данная информация была опровергнута, однако цены снижены не были.

Второе колебание, когда цены выросли на 20-30%, было сопряжено с признанием Абхазии суверенным и независимым государством (26 августа 2008 года).

Ну и третье колебание принес кризис. Цены постепенно падали с октября по декабрь прошлого года. Впрочем, уже весной количество сделок увеличилось, и поэтому собственники, продающие квартиры, начали повышать цены.

Самыми дорогими на вторичном рынке Абхазии сегодня являются квартиры в Гагре (В июне стоимость 1 кв. м здесь составляла от 40 до 88 тыс. руб. за кв. м) и пгт Пицунда (от 35,2 до 72 тыс. руб. за 1 кв. м).

Немудрено, ведь эти районы расположены близко к береговой линии и к границе с Россией, а также известны как курорты еще с советских времен.

Ну а ценовой минимум на вторичном рынке «многоэтажек» в июне составил 12 тыс. руб. за кв. м. Иными словами, однокомнатная квартира, площадью 35-40 кв. м, расположенная вдали от моря, может стоить от 500 до 700 тыс. руб. Примечательно, что такие объекты являются наиболее востребованными среди покупателей из России.

Для россиян приобретение недвижимости в Абхазии привлекательно благодаря низким ценам, отсутствию языкового барьера и лояльному отношению к РФ и ее жителям, а также комфортным природно-климатическим условиям.

Однако существенным «барьером» для подобных инвестиций является отсутствие законодательной базы, позволяющей прямую продажу недвижимости иностранцам. В результате этим около 80% обращений в строительные компании и агентства недвижимости по поводу покупки жилья в Абхазии в итоге не заканчиваются сделкой.

Те же, которые завершаются сделкой, происходят по «серой» схеме при оформлении права собственности на гражданина Абхазии.

Поэтому, принятие законопроекта, разрешающего прямую продажу недвижимости в новостройках иностранцам, вызовет всплеск покупательской активности и снизит степень риска при покупке недвижимости, уверены аналитики.

Тогда интерес к региону также начнут проявлять девелоперы. В результате строительная активность начнет увеличиваться. Правда в 2010-2014 года спрос будет расти преимущественно в сегменте эконом — и среднего классов, полагают эксперты.

Ведь для тех, кто интересуется более дорогой недвижимостью, традиционно важна стабильная экономическая и политическая обстановка, высокий имидж и перспективы развития региона, социальное благополучие жителей, развитая инфраструктура и т.д. То есть то, чем Абхазия на сегодняшний день не обладает.

Следующая фаза развития рынка начнется в 2014 году после проведения Олимпиады-2014 в Сочи. Проведение Олимпийских игр в регионе даст значительный импульс к развитию Абхазии, закрепив сложившийся уже статус-кво республики как независимого государства.

В этот период наиболее активными темпами будет развиваться гостиничная и сопутствующая инфраструктура (торговля, общепит, развлекательная недвижимость), ежегодно наиболее активными темпами будет расти туристический поток. Именно в этот период ожидается приход основной части инвесторов из России и других дружественных стран.