Рынок недвижимости: Когда в прогнозах единства нет

Каждый год летом из Киева разъезжаются на каникулы арендаторы-студенты, «заробитчане» и мелкие бизнесмены из регионов отправляются на отдых, берут отпуска, предпочитая больше загорать у моря, чем сидеть в душных офисах, сами киевляне. Впрочем, традиция эта характерна для граждан любой страны мира. Давно уже известно, что из-за временного падения интереса населения к купле-продаже недвижимости в это время года приостанавливаются, а то и вовсе падают цены на жилье.

Однако в этом году рост цен на жилье в Украине ощутимо замедлился задолго до «мертвого» сезона. Например, номинальный рост цен на недвижимость снизился с 79,5% в первом квартале 2007 года (по отношению к первому кварталу предыдущего года) до 18,2% в первом квартале 2008 года. А за первый квартал текущего года цены на недвижимость в Киеве увеличились на 5,49%. С учетом инфляции, цены в первом квартале этого года по отношению к первому кварталу 2007 года уменьшились на 6,36%, а с начала года уменьшились на 3,84%.

Именно этот факт заставляет специалистов и аналитиков делать сегодня прогнозы о перспективах развития рынка недвижимости, какие порой диаметрально противоположно отличаются один от другого. Причем их аргументы звучат настолько убедительно, что непосвященный обыватель готов поверить и тем, и тем. Но для того, чтобы спрогнозировать развитие ситуации и сделать для себя окончательные выводы, необходимо знать их все, учитывая при этом малейшие нюансы. Для пущего удобства условно разделим прогнозы экспертов от недвижимости на две группы (при этом будем исходить из того, что благом для «каждого маленького украинца» является именно снижение цен на квартиры, а не пресловутая «стабильность» рынка, которая большинству не позволяет даже мечтать о новом жилье): оптимистов (цены упадут) и пессимистов (цены продолжат рост).

Одни риелторы не устают повторять, что жилье будет дорожать. Другие, напротив, уверены, что рынок недвижимости в Украине пойдет другим путем. То есть, цены или стабилизируются, как, например, в Испании или России, или будут падать, как, например, в Латвии, где за первый квартал текущего года цены на недвижимость снизились почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Зато о причинах нынешнего кризиса они говорят в один голос.

Во-первых, уверяют они, мировой финансовый кризис зацепил и Украину, что заставляет правительство принимать меры спасения, а они сильно влияют на ужесточение кредитной политики банков, а уменьшение количества берущих кредит на приобретение жилья существенно сокращается. Банки не могут выдавать доступные займы, а граждане не хотят брать дорогущие ссуды.

Во-вторых, галопирующая инфляция привела к тому, что число тех, кто может приобрести жилье при условии ограничений по кредитованию и росте процентных ставок, значительно уменьшилось.

Третьим фактором стало то, что рынок недвижимости покинуло большинство спекулянтов, составлявшее до 30% покупателей. Инвестировать в новострой для выгодной перепродажи стало рискованно, тем более, что сегодня спекулянтам намного выгоднее поворачивать сделки на земельном рынке.

Итак…

Оптимисты (рынок обвалится):
Цены снижаются, это обусловлено прежде всего сложной ситуацией на ипотечном рынке и стремительным ростом цен на стройматериалы. При нынешнем состоянии рынка, инвестиции в жилую недвижимость действительно надежным методом защиты средств от инфляции (и тем более получения гарантированной прибыли) уже не являются.

Пессимисты (цены продолжат рост):
Инфляция ударила не только по покупателям недвижимости, сегодня представители строительных компаний частенько жалуются, что им нечем рассчитываться за строительные материалы. И хоть специалисты из немецкого проекта «Приватизации и управления собственностью» и их украинские коллеги пришли к выводу, что квартиры в Украине продаются дороже их себестоимости в 1,8-3,1 раза, знающий аппетиты наших бизнесменов человек усомнится в том, что цены на жилье сколько-нибудь значительно уменьшатся. Даже наоборот: подорожание материалов увеличит и цену недвижимости. Снижение цен маловероятно и в силу определенных особенностей менталитета отечественных предпринимателей, особенно тех, кто успел привыкнуть к высокой рентабельности бизнеса.

Оптимисты:
Многие мелкие стройфирмы попросту вынуждены будут уйти с рынка. Но замалчивают о том, что в случае обвала на рынке недвижимости, проблемы возникнут у всех, многие объекты будут заморожены до лучших времен, а некоторым уготована судьба еще более печальная. Впрочем, уже сейчас многие десятки объектов разной степени готовности по всей стране практически зависли в воздухе и инвесторы рискуют никогда не получить обещанное жилье.

Пессимисты:
По прогнозам компании SV Development, в 2008-2012 годы увеличение стоимости первичного жилья будет соизмеримо с уровнем инфляции. Прогнозируется активное развитие ипотечного кредитования, на рынок выйдут новые игроки, хотя лидирующие позиции останутся за отечественными застройщиками.

Оптимисты:
Ухудшится сальдо торгового баланса, а средства зарубежных инвесторов, поддерживающие сальдо финансового счета на приличном плюсовом уровне, в период президентских выборов и возможных досрочных перевыборов в Украине могут спрятаться в более надежных местах.

Пессимисты:
Учитывая, что ожидается большой приток иностранных инвестиций в экономику Украины, а также вступление в ВТО и проведение Евро 2012, цены на недвижимость будут расти.

Оптимисты:
Представитель консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис полагает, что стоимость вторичного жилья должна снизиться из-за дефицита спроса и профицита предложения в силу затоваренности рынка.

Пессимисты:
Ситуация должна выровняться осенью, когда отложенный спрос активизирует рынок. Многие продавцы, не желая продавать недвижимость со скидками, просто снимают свои квартиры с продажи в ожидании традиционно более активной в смысле продаж осени. Текущее затишье — всего лишь сезонный фактор. А инфляционные процессы только подстегнут спрос, потому что жилье по-прежнему является ликвидным товаром.

Оптимисты:
Большинство строительных проектов вскоре будут заморожены, а застройщикам придется снижать цены, чтобы реализовать готовую недвижимость и привлечь покупателей.

Пессимисты:
Залогом сохранения высоких цен на рынке остаются явно недостаточные объемы строительства. Чтобы стабилизировать рост цен, нужно больше строить.

Оптимисты:
В следующем году список стран с обвалившимся рынком недвижимости, в котором уже значатся США, Великобритания, Ирландия, Испания, Литва, Латвия, Беларусь, Казахстан, пополнит Украина.

Пессимисты:
Немалое большинство украинских риелторов прогнозируют не западный, а российский вариант развития событий: цены «постояли» немного — и дальше поползли.

Оптимисты:
При сохраняющейся напряженности на финансовых рынках мира, эксперты сходятся во мнении о том, что условия по кредитным договорам в лучшем случае просто не будут смягчаться, а при менее оптимистическом варианте развития событий могут быть еще более ужесточены. Надо сказать, что для таких процентных ставок, которые закладываются в ипотечные договора для наших граждан, — соизмеримым и можно сказать «родным» является лишь 20-30% ежегодного скачкообразного повышения цен на жилье. При падении рынка недвижимости или даже при его стагнации продукты украинских комбанков могут оказаться неподъемными для заемщиков и привести их к личным банкротствам.

Пессимисты:
Сложности зацепившего и Украину мирового финансового кризиса не обязательно приведут к изменениям в сложившейся ситуации. С одной стороны, потребителям стало сложней получить кредиты, что несколько снижает спрос. С другой стороны, из-за сложностей в привлечении средств девелоперами и строителями затягивается ввод в эксплуатацию многих объектов, поэтому, снижается и предложение. Таким образом, баланс спроса и предложения может сохраняться на уровне, обусловливающем нынешние высокие цены на недвижимость.

Как видите, единства среди экспертов нет. Да и быть не может, поскольку на рынке недвижимости полно подводных камней, уследить за которыми могут лишь гении или талантливейшие предсказатели. Так или иначе, нам придется ждать окончания отпускного сезона и уже тогда смотреть, кто из оппонентов оказался прав. Так что сейчас что-либо советовать тем, кто собрался приобретать недвижимость в столице или в регионах, весьма сложно. Слишком уж непредсказуема наша страна в завтрашнем дне. Остается уповать на собственную интуицию, именно ей больше всего доверяет каждый из нас.