Цены квартир на Украине упали до уровня начала нулевых

Продажи жилья на Украине стремительно падают. В прошлом году в Киеве зарегистрировано вдвое меньше сделок по сравнению с предыдущим годом: украинцы теряют интерес не только к новостройкам, но и к старому жилому фонду. Причины — стремительное падение уровня жизни населения и фактически полное отсутствие ипотечного кредитования. Единичные покупатели требуют значительных скидок, и продавцы все чаще готовы их предоставлять.

Желающих купить квартиру на Украине все меньше. Официальные данные по количеству сделок на Украине не публикуются. Но по данным компании Arpa Real Estate, в 2015 году в Киеве продано 8,2 тыс. квартир на первичном и вторичном рынках недвижимости. Для сравнения, в 2014 году заключено около 14 тыс. сделок купли-продажи. Такая же тенденция характерна и для регионов. Риелторы в Харькове, Днепропетровске и Одессе констатируют двукратное падение продаж, а во Львове количество сделок не сокращается, но и не увеличивается.

Особняком стоит и неподконтрольный украинским властям Донецк, который до начала военных действий на востоке страны входил в тройку самых активно развивающихся рынков жилья.

«Сейчас провести сделку возможно только на территории, подконтрольной украинским властям. Единичные покупатели готовы приобрести недвижимость в этом городе за $5–10 тыс., но продать по таким ценам желающих нет. Все ожидают разрешения ситуации», — говорит риелтор по имени Иван, который работает с донецкими покупателями.

Ипотеки нет

Главная причина резкого сокращения активности — отсутствие у потенциальных покупателей возможности собрать средства на покупку своего жилья. По данным Государственной службы статистики, в декабре этого года реальная заработная плата украинцев сократилась на 9,9% по сравнению с аналогичным месяцем 2014 года. Откладывать на крупную покупку удается единицам.

Половина украинских офисных сотрудников тратят свою зарплату раньше, чем получают следующую, говорится в опросе Международного кадрового портала HeadHunter Украина. Во второй половине прошлого года проиндексировать заработную плату на рост курса согласились только около 9% работодателей, что вынуждает сотрудников украинских компаний экономить на путешествиях, развлечениях, одежде, обуви и пр.

Сильнее всего девальвация гривны сказалась на вторичном рынке недвижимости.

«Для примера, стоимость средней однокомнатной квартиры составляет эквивалент $26 тыс. При курсе 23,7 грн за доллар (январь 2015 года) такая квартира стоила 616,2 тыс. грн, а при курсе 25,7 (январь 2016 года) ее цена повышается до 668,2 тыс. грн. Разница составляет 52 тыс. грн. Разумеется, для покупателей это дополнительная финансовая нагрузка, по причине которой они чаще всего отказываются от покупки выбранного варианта до тех пор, пока ситуация на рынке не стабилизируется. И в редких случаях выбирают альтернативное решение — покупку менее качественного, но более доступного объекта», — рассказывает руководитель «Харьковского агентства недвижимости» (ХАН) Светлана Якимова.

Поддержать рынок могло бы ипотечное кредитование.

До кризиса 2008 года за заемные средства в столице приобреталось не менее 70–80% квартир, тогда как сейчас — не более 1–2%.

За последние несколько лет финансовые учреждения существенно ужесточили требования к потенциальным заемщикам. Получить заем можно лишь на половину необходимой суммы и на срок до пяти лет, а потенциальный покупатель квартиры должен показать внушительный «белый доход» (в полтора раза перекрывать стоимость жилья). Процентная ставка по ипотечным ставкам сейчас составляет 25% годовых в гривне.

Экономные клиенты

Около 80% покупателей интересуются недвижимостью эконом-класса. «В 2015 году самый большой спрос наблюдался для проектов с гривневым ценообразованием на квартиры площадью от 40 до 70 кв. м и стоимостью до 1,2 млн грн», — говорится в исследовании консалтинговой компании CDS.

На вторичном рынке самое востребованное — жилье по цене до $60 тыс. У покупателей с такой суммой в кармане довольно большой выбор вариантов. Это может быть большая однокомнатная квартира (около 40–45 кв. м) в доме, который был введен в эксплуатацию до 10 лет назад, рядом со станцией метро. За такие деньги можно рассчитывать и на двушку на средних этажах в хрущевке, но уже в спальных районах города.

Несмотря на падение спроса, застройщики увеличивают объемы строительства. По данным CDS, по состоянию на конец декабря 2015 года в Киеве выставлено на продажу около 40 тыс. квартир в 201 жилом комплексе общей площадью около 2,63 млн кв. м. Это на 8% больше, чем год назад. Примерно столько же апартаментов продается и на вторичном рынке недвижимости. По регионам такой статистики нет, но, по признанию региональных риелторов, предложение существенно выросло во Львове и Одессе, где ведется активное строительство. Как правило, возведение большинства этих объектов началось еще три года назад, когда ситуация в стране была иная. Замораживать стройки девелоперы не рискнули.

Существенное превышение предложения над спросом вынуждает продавцов идти на уступки единичным покупателям. Например, осенью прошлого года крупнейшие строительные компании массово предлагали своим клиентам скидки в 30% на жилье. Сейчас средняя цена на квартиры в киевской новостройке составляет $900–950 за кв. м, что на 10–15% меньше по сравнению с прошлым годом.

В гривне, по оценкам главного аналитика департамента консалтинга компании UTG (Киев) Константина Олейника, средняя стоимость жилья выросла на 31,5% и составила 22,7 тыс. грн за кв. м.

«В сегменте эконом-класса средняя стоимость жилья составила 16,5 тыс. грн, в классе «комфорт» — около 27 тыс. грн, а бизнес-класса — 39 тыс. грн за кв. м», – уточняет эксперт. На вторичном рынке в столице средний квадратный метр жилья стоит $800, а в городах-миллионниках — $600–700. Например, если в начале прошлого года двухкомнатную хрущевку в приближенном к центру районе Львова можно было купить за $45 тыс., то сейчас — за $35 тыс. Причем покупателю собственники квартиры готовы дополнительно уступить еще не менее $5 тыс.

В этом году ситуация на рынке недвижимости существенно не изменится.

До осени этого года украинские банки не планируют развивать программы ипотечного кредитования. Все это приведет к тому, что цены на жилье на Украине до конца 2016 года снизятся еще как минимум на 10% в долларовом эквиваленте.