Выстоит ли украинская ипотека?

Укрепление курса гривни внесло в ситуацию на рынке определенную сумятицу. Так, первичный рынок недвижимости столицы отказывается от привязки к иностранным валютам и практически полностью переходит на гривню. По мнению экспертов, это следовало сделать уже давно. Но какой будет реакция рынка, где работают не только продавцы, но и покупатели? Да и надолго ли национальная валюта закрепилась на рынке недвижимости? Все эти вопросы очень волнуют людей и, в первую очередь, тех, кто намерен приобретать жилье, обращаясь за помощью к банкам. Поэтому «День» спросил у экспертов: как скажется на рынке недвижимости и, в частности, на ипотеке, коррекция официального валютного курса?
Александр РУБАНОВ, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу города Киева:
— Уже осенью они (игроки рынка недвижимости. — Авт.), скорее всего, снова вернутся к иностранной валюте. Это почти официальная информация, что курс доллара опять начнет расти. Я думаю, то, что делается сейчас, скорее всего, имеет целью привлечь внимание к продажам, помочь реализовать построенное — наверное, это один из основных аргументов. Таким образом пытаются привлечь потенциального инвестора. Я анализ не проводил, но привязка к национальной валюте, наверное, это шаг, который надо было сделать, по крайней мере, готовиться к нему, немного раньше. К примеру, наш восточный сосед уже практически во всех регионах на уровне законодательства установил, что все расчеты проходят в рублях. Нам тоже надо было к этому готовиться. Если учесть, что у нас ситуация и экономическая и политическая далеки от стабильности, то сложно сказать, плюс это или минус. Опять же таки, для кого плюс или минус — для покупателя, для продавца? Так как у нас в основном все сбережения в валюте, то на сегодняшний день для покупателей, это, наверное, не очень выгодно, а выгодно продавцам. Продать в гривнях и купить дешевый доллар, который со временем подорожает. Уже только на этом можно заработать.
Николай ТОЛМАЧЕВ, генеральный директор строительной компании "Фирма „Т.М.М.“ (Киев):
— Мы вряд ли выйдем на прошлогодний показатель по вводу жилья в Киеве. В этом году, возможно, будет один миллион квадратных метров. Это я объясняю ипотечным кризисом на рынке, кризисом ликвидности, неблагоприятной экономической ситуацией и другими факторами. Но цены не будут снижаться. Все будут стоять насмерть и смерть наступит для некоторых, так как завершить объект в четыре раза сложнее, чем начать.
Антон ШАПЕРЕНКОВ, начальник Департамента разработки продуктов розничного бизнеса VAB Банка:
— К долларовой привязке в большей степени прибегали не застройщики на первичном рынке, а продавцы на вторичном рынке недвижимости, и расчеты производили в иностранной валюте. Сейчас, после того, как курс доллара упал, стоимость квартир в гривне увеличилась, и продавцы на вторичном рынке перешли на расчеты в национальной валюте. Застройщики всегда больше привязывались к гривне, иногда декларируя цены в долларах только потому, что его курс долгое время оставался стабильным. Сейчас, ввиду того, что кредитование ипотеки ограничено, застройщики испытывают сложности с реализацией своих квартир. Поэтому, под видом акционных и льготных условий информируют о снижении цен в валюте в связи с падением курса доллара. Хотя на самом деле расчеты всегда производились в гривне. В нашем банке расчет с застройщиком всегда производился в национальной валюте, но размер аванса на приобретение недвижимости уже увеличился в среднем до 20% по такого рода кредитам, поэтому эти изменения не окажут влияния на банки.
Денис КОСТРЖЕВСКИЙ, президент строительной компании "Міськжитлобуд":
— То, что цены привязаны к доллару — это рудимент, пережиток прошлого и отголосок тех времен, когда курс был нестабильным. Чтобы сделать цену понятной для покупателя, ее декларировали в твердой валюте. Сейчас строители от доллара абсолютно не зависят: мы покупаем материалы за гривни, продаем квартиры за гривни, поэтому привязывать цены к доллару, с моей точки зрения, абсолютный нонсенс. У нас в компании цены всегда стояли в гривнях, и к доллару мы не привязывались, отчего сейчас и теряем в связи с изменением курса. Если компания выставляет цены в долларах и пересчитывает по 5,05, то это скрытый обман покупателя. Как оказалось, гривня более надежная валюта, чем доллар, это, наверное, единственный плюс того, что сейчас происходит в экономике. Я надеюсь, что все компании, которые продают не только квартиры, перейдут на цены в гривнях, это будет понятно для покупателя и понятно для того, кто продает. Единственным исключением могут быть экспортные позиции, которые покупаются за валюту. Те товары, которые произведены в Украине, должны котироваться, продаваться в гривне и цены устанавливаться на них только в гривне. Компании, которые выставляли цены в долларах, будут сейчас переходить на гривню. По идее, их товары должны подешеветь. Но, не думаю, что это произойдет, все цены будут пересчитаны по 5,0-5,05. Хотя небольшое уменьшение цены возможно. Вопрос, что завтра будет с долларом? Для украинского рынка недвижимости наиболее выгодна та валюта, кредиты в которой, во-первых, можно взять, процентные ставки по кредитам которой наименьшие. Не важно, в какой валюте продавать, важно за какую валюту покупать и строить. А поскольку у нас и зарплата выплачивается в гривнях, и материалы покупаются за гривни, то, понятно, что самая выгодная валюта для украинского рынка недвижимости, как и для всей экономики Украины — гривня и никакой другой валюты в Украине просто быть не может. Что касается ограничений на кредитование и ипотеки, то они сказались мгновенно негативом на экономике. Правительство и Нацбанк, в первую очередь, должны принять меры, чтобы сделать украинскую валюту доступной, чтобы и промышленность, и строители, и население, вся экономика могла питаться дешевой украинской валютой, таким образом развиваться и производить больше товаров. Как только людям перестали давать дорогие, но длинные деньги, они перестали покупать. Очень мало людей у нас могут позволить себе выложить сразу 500 тысяч гривен за квартиру. Всегда люди рассчитывали на поддержку банков при покупке квартиры. К сожалению, в связи с остановкой ипотеки, спрос существенно сократился. Упал спрос на недвижимость еще и потому, что у многих людей сбережения были в долларах — а сейчас, чтобы купить квартиру, необходимо поменять больше долларов, соответственно люди выжидают повышения курса.
Алексей ПИЛИПЕЦ, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации:
— Тренд по валютизации будет расти, будут обостряться валютные риски. Мы прогнозируем дальнейшее негативное развитие рынка. В первую очередь, это затронет первичный рынок финансирования, так как наши строительные компании бесплатно кредитуют граждан. Это отразится и на застройщиках. При этом рост проблем на ипотечном рынке негативно отразится также на страховых компаниях, которые вынуждены отзывать свои депозиты у банков, что приводит к уменьшению средств у последних. Это же касается ипотечных брокеров, так как сокращение сделок по ипотеке приводит к сокращению клиентской базы. Сейчас ставки по ипотечным кредитам в национальной валюте составляют 20-22% годовых, в иностранной валюте — 15%. Прирост совокупного ипотечного портфеля украинских банков в 2008 году составит 40%, тогда как в 2007 году этот показатель достиг 110%.