«Тимошенки» вместо хрущевок

Война между президентом и премьером вылилась и в войну популистских инициатив, касающихся столь болезненного для многих жилищного вопроса.
Не успела Тимошенко внести в Раду законопроект «О внесении изменений в некоторые законы Украины» (относительно долгосрочных ипотечных кредитов с минимальным первичным взносом), которым предполагается, что 25% первого взноса по кредиту на жилье вместо заемщика заплатит государство, а на остальные 75% ему вручат кредит в гривнях под 12-13%, как президент Ющенко дал свой "ответ Чемберлену": согласно его программе „Доступное жилье“ бюджетные средства должны пойти на финансирование 1/3 затрат на строительство доступного жилья. Остальные 2/3 должны заплатить сами граждане. Причем это могут быть как собственные средства, так и кредитные ресурсы (под 6% годовых). А банки, по идее президента, обязательно обеспечат этот убыточный для них процент. Относительно застройщиков, то им вменяется обеспечить стоимость жилья на уровне $ 500-600 за 1 м2.
Дешевые кредиты — дорогие квартиры
Думаю, нет необходимости подробно говорить о способности государства изыскать необходимые миллиарды, как и о готовности банковского сектора выделить необходимые кредитные ресурсы под заявленные выше проценты. Следует задать другой вопрос: сможет ли само по себе выделение дополнительных финансовых ресурсов облегчить решение жилищного вопроса для рядовых граждан?
Как известно, в рыночной экономике именно спрос рождает рост цен. В такой сфере, как недвижимость, предложение просто физически не в состоянии (продолжительность производственного цикла не позволяет) поспеть за быстрорастущим спросом. О том, что доступным жилье сделают ипотечные кредиты, говорится уже много лет. Кредиты действительно стали доступнее, чем 5-7 лет назад, и в качестве первого взноса приходится платить гораздо больше, чем раньше стоила такая квартира целиком! Начнет государство субсидировать покупателей жилья, вырастет спрос — тут же поднимутся цены на недвижимость и на сумму „помощи“ вырастут только доходы застройщиков, покупателям же придется выкладывать из своего кармана столько же, сколько раньше, если не больше.
Бесплатная земля бывает только в программах президента
Впрочем, президентская программа субсидиями покупателям жилья не ограничивается. Также она предусматривает бесплатную выдачу земли застройщикам земельных участков и подведение инженерных сетей к границе участка, на котором будет строиться жилье за счет собственника сетей. Однако очевидно, что бесплатных участков всем желающим не хватит. Это относится даже к участкам за нынешними границами населенных пунктов. Свободных же участков в границах нынешней застройки не может быть достаточно по определению. Какой простор для коррупции создаст их „бесплатное“ распределение и сколько денег пройдет мимо бюджетов всех уровней, объяснять не нужно. Тем более что их реальная стоимость различается в зависимости от многих факторов: престижности района, наличия коммуникаций и т. д. Кстати о „подведении инженерных сетей за счет собственника сетей“ — собственниками сетей являются городские коммунальные службы, существующие за счет оплаты населением их услуг. Фактически президент предлагает финансировать создание инфраструктуры новостроек за счет роста коммунальных тарифов. Не требуется фантазии, чтобы понять, каким образом будет решаться и тут вопрос о „своевременном“ подведении инженерных сетей к участкам застройки, которых, по замыслу Виктора Ющенко, должно стать очень много. Все эти издержки неизбежно лягут на плечи покупателей квартир. Какое уж тут доступное жилье!
Поразительная некомпетентность президентских инициатив заставляет предположить, что в Секретариате просто решили лишний раз попиарить гаранта и заодно показать, кто в доме хозяин и подлинный радетель о благе народном. Жилищный вопрос — тема беспроигрышная. Какому-то клерку поручили подготовить проект указа, что он по-быстрому, без экспертной оценки, привлечения специалистов, в меру собственных способностей и сделал. Президенту также было недосуг изучать подписываемый документ — для него есть проблемы поважней, сами знаете, какие.
Конечно, дешевое жилье — это утопия! Жилье по определению не может быть дешевым. Чтобы обеспечить более-менее доступность жилья для средних граждан, нужны большие и многолетние усилия государства. Но переломить ситуацию, добиться остановки роста цен на недвижимость и даже их снижения на 20-30% в короткий срок, причем без бюджетных вливаний, — реально!
Резервы есть
Снижение цен на земельные участки и соответственно на возводимое на них жилье может произойти только в случае увеличения предложения на рынке участков под застройку. А для этого у государства резервы есть. Думаю, стоит обратить внимание на опыт России. По предложению Дмитрия Медведева создается федеральный фонд содействия жилищному строительству, куда намечено передать все неэффективно используемые земли министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений с целью их использования под индивидуальное жилищное строительство. Главной задачей этого фонда должно стать вовлечение неиспользуемых огромных земельных ресурсов в программу массового строительства индивидуального жилья. По словам Дмитрия Медведева, „главный тормоз индивидуального строительства у нас сейчас до сих пор — недостаточный или скованный оборот земель. Властями разных уровней все еще (зачастую искусственно) сдерживается предоставление земель под строительство, а из-за дефицита сформированных земельных участков или гиперинтенсивного роста цен на них продолжает расти цена на квадратный метр “. Согласимся: очень похожая ситуация и в Украине. В решении жилищного вопроса Россия становится на самый перспективный путь — расширение индивидуального жилищного строительства. Именно при строительстве небольших индивидуальных домов применение современных технологий позволяет обеспечить стоимость одного квадратного метра в районе $600-800. Естественно, при наличии достаточного количества земли под застройку. Руководство РФ планирует стимулировать производство современных и недорогих строительных конструкций для такого типа жилья.
Существует и еще один резерв земли под жилищное строительство, причем в границах городов, часто в самых лакомых местах, — территории закрытых и нефункционирующих промышленных предприятий. Такие объекты в большом количестве есть практически в любом украинском городе. Бывшие производственные корпуса сдаются под складские помещения либо просто пустуют, зияя выбитыми окнами. Надеяться, что когда-нибудь эти предприятия возродятся к жизни, — наивно. Их ниши на рынке давно заняты; оборудование раскрадено на металлолом либо не подлежит восстановлению, морально устарело и не в состоянии обеспечить выпуск отвечающей современным требованиям продукции; коллективы распались — специалисты пенсионного или предпенсионного возраста или нашли другое место работы. Оставшиеся производственные помещения также не представляют никакой ценности — для инвесторов, создающих новые предприятия, предпочтительней строить их с нуля, чем выкупать и восстанавливать производственные площади бывших советских заводов. Давно необходимо провести инвентаризацию таких лежащих предприятий и продать их территории под снос старых цехов и жилищное строительство. На примере своего родного города могу уверенно сказать, что снос безнадежно закрытых предприятий позволит решить в нем проблему участков под жилищное строительство на ближайшие 7-10 лет, причем эти участки находятся в удобных местах и располагают полностью готовой инфраструктурой (инженерными сетями и др.).
Нужно вспомнить инициативу Тимошенко
Комплекс жилищных проблем, требующих участия государства, включает и вопрос о старом фонде — жилье, не соответствующем современным требованиям и приходящем в негодность по причине износа. И как тут не вспомнить о громкой тимошенковской инициативе времен ее первого премьерства по сносу всех хрущевских пятиэтажек. Конечно, обещание за 10-15 лет за счет фантастических инвесторов заменить хрущевки современным жильем стоит всех „прорывов“ Юлии Владимировны и не требует серьезного обсуждения. По личному опыту знаю, и для многих читателей этой станет откровением, что в богатой европейской Германии (не бывшей ГДР) около 60% жилого фонда в городах — построенные в 30-70-х годах типичные советские пятиэтажки и по архитектуре, и по внутренней планировке. Маленькие кухни, узкие коридоры и лестничные пролеты (еще уже, чем в хрущевках), потолки высотой 2,5 м, совмещенные санузлы (даже в четырехкомнатных квартирах), маленькие балконы или их отсутствие. Единственное несомненное преимущество перед жильем советской постройки — каждой квартире обязательно положена кладовая площадью 3-5 м2 в подвале или на чердаке. Чуть получше дома постройки последних лет, хотя в них тоже низкие потолки, тесные кухни и совмещенные санузлы, но и таких домов относительно немного. Просто каждый выбирает (покупает или снимает) жилье по своему карману. Никакого снижения спроса на квартиры в немецких хрущевках (хотя по аналогии их следовало бы назвать „гитлеровками“) не наблюдается! Конечно, следует заметить, что немцы привыкли к отличным от наших нормам обеспечения жилплощадью. Даже социальная помощь тем, кто не может оплатить съем жилья самостоятельно, выплачивается из расчета: квартира площадью 45-60 м2 на семью из трех человек (к примеру).
Однако давешний законопроект я вспомнил потому, что если отбросить популистскую шелуху об избавлении от хрущевок, он, следует признать, содержит рациональное зерно, значительно упрощающее доступ инвесторов к реконструкции старого жилого фонда. Сегодня инвестору, желающему провести реконструкцию старого дома или построить на его месте новый, приходится договариваться с каждым из нынешних квартировладельцев в отдельности. Часто подавляющее большинство старожилов охотно соглашаются улучшить свои жилищные условия, но находятся один-два „диссидента“, которые выдвигают неприемлемые, завышенные требования либо просто отказываются продавать свои квартиры, и весь проект к разочарованию большинства жильцов срывается.
С другой стороны, порой и не дружащие с законом „инвесторы“ различными мерами воздействия пытаются вынудить жителей приглянувшегося дома продать квартиры по заниженной цене.
Законопроект трехлетней давности предполагал четкие правила игры: инвестор обязан был предложить квартировладельцам выселяемого дома современное жилье в том же районе в 1,5 раза большей площади или соответствующую цене таких квартир финансовую компенсацию. Если 70% квартировладельцев принимали предложение, оно становилось обязательным и для остальных.
Последний пункт, конечно, может вызвать большие споры, но он отражает интересы большинства совладельцев и соответствует мировой практике корпоративного законодательства.
Такой закон наверняка ускорит реконструкцию и замену старого жилого фонда, который находится в большинстве случаев в очень привлекательных для застройщиков местах — центрах городов.
Очевидно, что рост цен на жилье вызван не столько ростом доходов населения и не только относительной доступностью ипотечных кредитов, но и в значительной степени притоком спекулятивного капитала на рынок недвижимости, в том числе и из-за рубежа. Доходность, достигшая в прошлом году 50% годовых, делает вложения в недвижимость сверхприбыльными, ведет к огромному притоку денег на этот рынок, что, естественно, вызывает еще больший рост цен.
По сути дела украинским гражданам, покупающим жилье для собственных нужд, приходится платить „спекулятивный налог“. Снизить его бремя для простых украинцев вполне под силу государству. Для этого необходимо введение налога на недвижимость. Кроме того, новый налог, взимаемый только с весьма богатых, станет солидным подспорьем для госбюджета! Вырученные средства как раз и можно направить на инженерное обустройство участков под застройку и обеспечение жильем малоимущих. В феврале этого года в Верховную Раду депутатом от БЮТ Андреем Павловским был внесен законопроект „О налоге на недвижимое имущество (недвижимость) “. Как сказано в пояснительной записке, введение новой подати будет содействовать прекращению хаотической скупки жилья с целью его дальнейшей перепродажи по повышенным ценам, позволит остановить неконтролируемый рост стоимости жилья и сделает его более доступным для различных категорий населения.
Согласно данному законопроекту для физических лиц ставка налога на недвижимость площадью от 300 до 350 м2 составит 0,5% прожиточного минимума, от 351 до 400 м2 — 1%, от 401 до 450 м2 — 2%, от 451 до 500 м2 — 3%, от 501 м2 и более — 5%.
Юлия Тимошенко уже пообещала посодействовать принятию этого законопроекта, но, боюсь, предлагаемые меры ощутимого эффекта не дадут.
Владеешь, но не живешь — плати
Очевидно, в проекте Андрея Павловского сильно завышен „необлагаемый минимум“ — 300 м2. Олигархи на скупку отдельных квартир не размениваются! Такие спекулятивные операции наиболее привлекательны для достаточно многочисленного слоя населения, располагающего свободными средствами от $50 тыс. и выше. Именно они, покупая по одной-две „дополнительных“ квартиры, и создают основную спекулятивную нагрузку на рынок. Даже относительно крупному „инвестору“, владеющему десятью-двадцатью квартирами, легко обойти предлагаемый налог, „расписав“ их на родственников. Странно и то, что одинаковую сумму придется платить за „излишки“ недвижимости и в центре Киева, и в какой-нибудь Костогрызовке, где половина домов брошена их владельцами.
На мой взгляд, чтобы налог на недвижимость выполнил свою функцию, он должен действовать по следующим принципам:
— налогом на недвижимость не облагается жилье, используемое владельцем для постоянного проживания в пределах установленных норм (к примеру, 25 м2 общей площади на каждого проживающего плюс 10-15 м2 на семью);
— жилплощадь, на которой собственник лично не проживает, облагается налогом по запретительной ставке (5 -10% реальной стоимости в год);
— за излишки площади владелец платит налог по умеренной ставке. Такая мера необходима, дабы ограничить возможность комбинаций, когда члены одной семьи зарегистрированы в разных местах. Видимо, потребуется и законодательное регулирование: запрещение раздельного проживания несовершеннолетних и родителей, кроме строго оговоренных ситуаций, возможность контроля налоговыми органами случаев, когда супруги прописаны в разных местах: если супруги прописаны порознь, а де-факто живут вместе — это следует квалифицировать как уклонение от налогов. (Явные признаки — в квартире, где зарегистрирован один из супругов, никто не живет либо находятся посторонние люди и т. п.) В цивилизованных странах, например в Германии, такие проверки в порядке вещей (в ходе внезапной проверки соответствия официального места проживания реальному могут даже потребовать показать, где вы держите свою зубную щетку!). И никто не возмущается нарушением прав человека и вмешательством в частную жизнь!
Очевидно, что налог на „излишки“ жилплощади затронет только весьма состоятельных людей (налог „на потребление“ для богатых — используемый во многих странах эффективный способ пополнения бюджета, не затрагивающий основную часть населения и не дающий негативных экономических последствий).
Нет правил без исключений
Конечно, при подготовке закона следует учесть многие моменты.
Ставки налога, особенно на „излишки“, должны устанавливаться дифференцированно для разных регионов и районов, возможно, даже для разных районов одного города. В этом случае право устанавливать ставку налога в обозначенных сверху рамках следует передать местным органам власти. Нет необходимости вводить налог на недвижимость в сельской местности (кроме населенных пунктов, фактически являющихся пригородами крупных центров).
Как быть в такой типичной ситуации: жила семья в трехкомнатной квартире, дети выросли, разъехались, один из супругов умер, бабушка в квартире осталась одна?
Мое мнение: спустя некоторое время после „возникновения излишков“ (скажем, три года) налог следует взимать. Одна из основных функций предлагаемого налога — стимулировать наиболее рациональное использование имеющегося в государстве жилого фонда. Один человек в трехкомнатной квартире — рациональным это назвать трудно! Тем более речь не идет о принудительном выселении в худшую квартиру. Человеку дается выбор: платя умеренный налог, оставаться в старом жилье либо, продав старую квартиру по рыночной цене, купить новую меньшей площади, но более комфортную, получив остаток денег в свое распоряжение. (Насколько важен стимул в такой ситуации, продемонстрирую на личном примере: моя бабушка еще в советские времена очень хотела поменять свою двухкомнатную квартиру на более удобную однокомнатную — особенно ее не устраивал четвертый этаж без лифта, но пятнадцать лет (!) никак не могла решиться.)
Необходимо особо прописать ситуацию, когда человек наследует квартиру или дом. Понятно желание сохранить жилье „в семье“, для подрастающего поколения. Думаю, за наследуемое жилье следует взимать умеренный налог в течение 5-10 лет после получения наследства. (Умеренный налог все-таки нужно оставить, чтобы стимулировать сдачу внаем неиспользуемого хозяевами жилья.) Если человек переезжает в наследуемое жилье, налог на „излишки“ взимается с жилплощади, на которой он проживал до получения наследства. Данная льгота должна сохраниться и в том случае, когда наследник продает „льготное“ жилье и покупает другое, меньшей площади.
Такие инвестиции нам не нужны
Особого внимания требуют вопросы владения недвижимостью в Украине иностранными гражданами и гражданами Украины, постоянно проживающими за рубежом. Иностранные инвесторы, особенно „диаспоряне“, скупающие недвижимость в Украине в спекулятивных целях, — один из основных факторов, провоцирующих рост цен. Правом на безналоговое владение жилой недвижимостью должны обладать только те иностранцы, которые постоянно здесь проживают, т. е. имеют оформленное ПМЖ в Украине и находятся на ее территории не менее 6-8 месяцев в году.
Такое уточнение необходимо, чтобы исключить ситуации, когда иностранцы, оформив ПМЖ на исторической Родине и купив в спекулятивних целях недвижимость, благополучно продолжают жить за границей. Для граждан Украины, постоянно проживающих за рубежом, по моему мнению, следует установить умеренное налогообложение принадлежащей им жилплощади. Такая льгота нужна, дабы облегчить возможное их возвращение в Украину (понятно, что решиться вернуться на Родину гораздо легче, если уже есть, где жить).
Эта льгота должна распространяться на жилье как оставленное при отъезде, так и купленное впоследствии для возможного возвращения в будущем. Необходимо разработать механизм контроля, чтобы льготным налогом облагалось не более одной принадлежащей живущему за границей гражданину квартиры. Право на эту льготу должны иметь только лица, не менее 10 лет являющиеся гражданами Украины и ранее постоянно проживавшие на ее территории. Это ограничение требуется, дабы исключить комбинации с получением украинского паспорта иностранцами для спекуляций недвижимостью в Украине.
Особые налоги для юридических лиц
Также следует установить четкие правила использования жилого фонда, принадлежащего субъектам предпринимательской деятельности: его нужно использовать как ведомственное жилье для сотрудников фирмы, не имеющих собственного, либо для размещения командированных (как „гостей“ фирмы, так и собственных сотрудников в других городах, где есть постоянные интересы). При этом в налоговые органы должны представляться подтверждающие документы (командировочные удостоверения и т. п.), что таким образом жилье используется не менее 150-200 дней в году. В этих случаях жилье облагается умеренным налогом; во всех остальных — запретительным.
Только налог на недвижимость, действующий на показанных выше либо прохожих принципах, способен охватить основную массу жилого фонда, не используемого владельцами для собственного проживания, и снизить спекулятивную привлекательность недвижимости. Уверен: нововведения приведут и к снижению цен на арендуемое жилье. Чтобы хоть частично компенсировать возникшие издержки, квартировладельцы будут вынуждены пускать квартирантов, в том числе и те, кто ранее этого не делал. Мы знаем, сколько квартир просто пустует!

Думаю, имеет смысл освободить от подоходного налога доходы физических лиц от сдачи внаем принадлежащей им недвижимости.
Это будет дополнительным стимулом для сдачи неиспользуемого жилья в аренду и поспособствует легализации таких сделок. Впрочем, это уже новая тема.