Обвал цен на недвижимость не за горами: дешевеет земля и стройматериалы

«Земля будет дорожать всегда», — твердили специалисты по недвижимости последние несколько лет. По инерции многие и сейчас верят в это. Например, компания SV Development недавно заявила, что с августа рост цен на землю возобновится и составит около 25% в этом году, пишет газета «24».

У компании есть свои причины надеяться на повышение цен – она выступила соинвестором строительства коттеджного поселка за 150 млн долларов под Харьковом. Но эксперты, благосостояние которых не зависит от их прогнозов, уверены в том, что земля будет дешеветь.

Первыми от мифа о золотой земле стали избавляться банкиры. По словам заместителя председателя правления банка «Финансы и Кредит» Сергея Борисова, многие банки перестали выдавать ипотечные кредиты не только на покупку квартир, но и на покупку земли.

Главная причина — предстоящее снижение цен. «Многие клиенты до сих пор говорят: давайте купим, подождем год и перепродадим. Они не понимают, что все уже закончилось», — удивляется Борисов идеям спекулянтов.

С мнением Борисова согласен председатель правления ОТР Bank Дмитрий Зинков, чей банк рекламирует кредиты на покупку земли. «Некоторые инвесторы вкладывали деньги во что попало, забывая о рисках», — говорит он.

Опасения банкиров подтверждают и крупные компании, владеющие недвижимостью. Например, российский холдинг Mirax Croup, ведущей интенсивное строительство на киевском Подоле, не собирается покупать землю в Украине, ожидая, пока «земля достаточно подешевеет». Об этом на прошлой неделе заявил член совета директоров Mirax Group Алексей Адикаев.

«Когда мы пришли на киевский рынок два года назад, здесь было очень сложно купить площадки, а сейчас этих площадок очень много и значительно дешевле, чем это было прежде: спроса на них нет. А компании, которые их покупали и отрабатывали, сейчас находятся в кризисном положении. У них нет сил, необходимых на их объекты. В итоге им приходится расставаться с площадками», — уверен Адикаев.

Снижению цен на землю будет предшествовать массовое удешевление хрущевок. Президент Всеукраинской общественной организации «Союз специалистов по недвижимости Украины» Александр Рубанов полагает, что в среднем снижение цен на жилье эконом-класса до осени 2009 г составит около 35%, на жилье бизнес-класса — до 10-15%.

Эта ситуация, которую брокеры называют страшным для себя словом «кризис», по мнению Рубанова примет более четкие очертания осенью-зимой 2008 года и протянется до осени 2009 года.

Это мнение подтверждает также последний номер британского журнала Real estate, где содержится целый раздел, посвященный рынку Украины, России и Казахстана.

То, что казахские квартиры уже обвалились в цене — это факт. Но, оказывается, Украину ждет обвал еще более ощутимый, пишет журнал.

Согласно информации издания, реальная средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке — 50 тысяч долларов. А стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса составляет 1230 долларов.

И Украина придет к этим цифрам уже в ближайшем году. Таким образом, до нового года цены упадут в среднем на 20-30%. А в 2009 году стоимость квадратного метра упадет приблизительно на 50% — как на первичном рынке, так и на вторичном.

Грядущее снижение цен станет приятной новостью для украинцев, еще не купивших свои квартиры и участки, но одновременно принесет большое разочарование тем, кто бездумно вкладывал деньги в недвижимость.

Потенциальные клиенты — украинцы, которые собирались покупать жилье или делать ремонт, — заняли выжидательную позицию и ожидают удешевления квартир.

Например, киевлянин Пилипенко рассказал, что «хотел взять гривневый кредит в банке, который получает финансирование от Государственного ипотечного учреждения. Не успел, пока ставка была 13% годовых, а теперь — 18% и денег в банке на кредиты нет. Но и я такой процент не потяну, хоть бы и давали ссуду».

«Что мне остается? Ждать. Во-первых, пока ставки по кредитам снизятся, а это однозначно должно состояться: много таких, как я, кому они невмоготу. Во-вторых, пока продавцы на вторичном рынке начнут серьезно сбрасывать цены — думаю, это время тоже подходит», — объяснил он.

Адикаев из Mirax Croup уверен, что компании, инвестировавшие в бесперспективные земельные участки, разорятся или будут вынуждены продаться.

Пострадают и банки, одалживавшие деньги спекулянтам, уверен Дмитрий Зинков. Многие клиенты, не продав землю, попросту откажутся выплачивать кредиты банкам.

«Качество кредитных портфелей многих банков наверняка пострадает», — считает банкир. Столь же печальные перспективы для банков рисуют и другие финансисты: «В сегменте кредитов на землю больше всего работают спекулянты, поэтому у банка есть риск. Ведь спекулянт может бросить эту землю и сказать банкам: продавайте ее сами», — говорит начальник управления разработки продуктов розничного бизнеса «VAB Банка» Антон Шаперенков.

А тем временем средние ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке в гривне перешагнули 20-процентный рубеж.

По данным «Простобанк Консалтинг», ставки по кредитам на жилье и землю с начала года выросли в среднем на 4% в гривне и 1% в долларах. Если в начале года такой займ на жилье можно было взять под 13,03% в долларе и 16,37% в гривне, то сейчас он стоит в среднем 20,28% и 14,44% соответственно.

Ссуды на землю банкиры выдают под 19,75% в гривне и 14,37% в валюте. Эксперты компании считают, что кредиты на жилье будут дорожать и в дальнейшем, а заемщиков ожидают еще большие ужесточения требований и ограничения сроков кредитования.

Кризис в секторе недвижимости заставляет дешеветь и стройматериалы

Стройматериалы, вслед за кризисом жилищного рынка, начинают дешеветь. А это значит, что строителям станет нечем оправдывать завышенные цены на квадратные метры.

«Все 7 лет наблюдался рост», – вспоминает глава ассоциации «Всеукраинский союз производителей стройматериалов и изделий» Иван Салий.

По его словам, за последние три месяца реализация кирпича на заводах Винницкой, Полтавский областей и Белой Церкви снизились на 40%. Продажи других стройматериалов если и не упали, то уже не растут, как раньше: продажа гипсокартона в апреле – июне этого года выросла всего на 10%, тогда как в прошлом году рост был на уровне 40%.

Сами производители стройматериалов данные ассоциации подтверждают. «Нет прежнего ажиотажа», – говорит Яна Гончаренко, коммерческий директор компании «Аэрок», специализирующейся на продаже газобетона.

В прошлом году спрос на этот стройматериал, использующийся при кладке стен, был настолько высок, что купить его можно было, только отстояв в очереди не менее трех месяцев.

Причина падения спроса – снижение активности строителей, считает Гончаренко. «Застой в строительстве», – диагностирует она.

По данным Всеукраинского союза производителей стройматериалов и изделий, в 2007 году в Киеве объемы строительства выросли на 26,1%, а в январе – мае этого года – только на 3,6%.

Снижение активности продаж почувствовали и специализированные магазины, где стройматериалы для ремонтов покупают владельцы квартир. По словам директора интернет-магазина KM-Stroy.com Антона Зайцева, причина в слишком высоких ценах.

В этом году стоимость стройматериалов значительно выросла – сейчас за ремонт однокомнатной квартиры, который ранее обошелся бы в 14–16 тыс долларов, нужно выложить 20–25 тысяч. «Человеку со средним уровнем доходов сейчас очень тяжело начать ремонт», – считает Зайцев.

Пока украинцы покупали квартиры, строители повышали на них цены. Это, в свою очередь, давало заработать производителям стройматериалов. По словам Салия, только стоимость цемента с начала года выросла в 1,4 раза. «У нас цены на цемент уже выше, чем в Европе», – восклицает он.

К лету рухнули последние надежды строителей на оживление спроса. Об остановившихся продажах заговорили все. Это заставило снижать темпы строительства, а производителей кирпича и цемента – снижать цены. Правда, у производителей стройматериалов это пока не приняло массового характера.

Зайцев из KM-Stroy.com отмечает, что многие заводы снижать цены не собираются, дожидаясь, когда доходы населения, упавшие из-за инфляции, «подтянутся» к новым ценам.

«Все ждут, когда у людей появятся свободные деньги. Сейчас же большая часть бюджета простого человека идет на питание, и до реального строительства доходят не многие», – рассуждает он.

Слабую надежду производителям стройматериалов дает приближающийся футбольный чемпионат ЕВРО-2012. Однако массового строительство аэропортов, гостиниц и дорог в его преддверии пока не наблюдается. Правда, это не мешает ассоциации пытаться запретить использовать при строительстве инфраструктуры для ЕВРО-2012 иностранные стройматериалы.