«Покупайте землю, ее больше не производят!»

Цена участков будет расти и дальше даже при отсутствии устойчивого спроса
Динамика роста цен на землю в нашей стране уже давно оставила позади такие традиционно ликвидные рынки, как жилая и коммерческая недвижимость. Только в прошлом году земля, к примеру, в пригороде столицы принесла инвесторам более 60% доходности, в то время как жилая недвижимость Киева — менее 20%. В этом отношении Украина идет по пути, уже проторенному Россией: там свободная продажа и законное изменение целевого назначения земельных участков начались еще в 2002 году, что обусловило небывалый ажиотаж (за пять лет прирост стоимости наделов составил почти 1000%).
У нас, несмотря на действующий до сих пор мораторий на продажу земель сельхозназначения (60-70% всего земельного фонда), «лихорадка» в самом разгаре, причем скорость роста цен на этом рынке поражает даже более зажиточных россиян. Для сравнения: на вторичном рынке за участки под застройку в радиусе 10 км от киевской Окружной дороги просят в среднем $10 тыс. за сотку, а в Подмосковье стоимость сотки на таком же расстоянии от МКАД колеблется от $3,6 тыс. до $16 тыс. в зависимости от инфраструктуры и юридической документации. При всем этом доходы украинцев (и, соответственно, их покупательная способность) примерно вдвое ниже, чем у россиян: официальные средние зарплаты — наши $350 против их $600 ежемесячно.
Одна из главных причин такой, мягко говоря, неестественной ситуации — широкий простор для спекуляций и искусственно подогретый в связи с этим интерес. Поскольку, по оценкам риэлторов, большинство земельных участков сегодня приобретается не с целью строительства, а для последующей перепродажи, процесс ценообразования мало зависит от изменения конъюнктуры рынка и требований потенциальных клиентов. «Цена на земельные участки в Украине во многих случаях экономически не оправдана, — считает генеральный директор ООО „Link Development“ Ярослав Цуканов. — Стоимость сотки на рынке пригородных участков под строительство коттеджей подчас достигает $70-120 тыс., средняя стоимость земли под коммерческое использование составляет около $6 тыс. за сотку. В то же время платить такие средства за участки под размещение логистических центров, промышленных объектов, технопарков и дилерских комплексов не позволяет их невысокая рентабельность, потому что операторам придется работать 10-15 лет, чтобы окупить вложения только в земельный ресурс. Именно поэтому в нынешнем году со строительством крупных жилых и коммерческих массивов могут возникнуть некоторые сложности». Тем не менее, по словам господина Цуканова, скорого обвала цен на земельные участки ожидать однозначно не стоит. Рынок земли по сути своей более инертен, чем рынок недвижимости. Сейчас перекупщики, инвесторы и девелоперы скупили почти все участки, которые гипотетически могут иметь хоть какую-то ценность, инвестировав в это собственные средства. Посему на данном этапе вопрос «замораживания» спроса особо никого не тревожит, и продавцы предпочтут придерживать землю годами, лишь бы не снижать ее цену.
По данным агентства недвижимости «Планета Оболонь», сейчас в их базе данных есть порядка 100 участков под коммерческое строительство площадью от 20 соток до нескольких гектаров, причем это — без учета самых крупных наделов, в частности земель сельхозназначения, которые реализуются через связи и знакомства. Это свидетельствует о том, что предложение достаточно велико. В то же время за полгода стоимость земельных участков в киевском регионе выросла в пределах 13%, в пригородах Днепропетровска — в среднем на 10-12%, в Харьковской области — более чем на 7% от прошлогодних показателей. Похожая динамика цен наблюдается и в крымско-карпатском курортном регионе. Так, за сотку, расположенную на ЮБК, в 400-600 м от моря, просят $20-35 тыс., причем рост стоимости таких участков с начала года составил 10-15% и за ближайший месяц, по прогнозам экспертов, цена вырастет еще на столько же. Стоимость земли в Карпатах (особенно возле минеральных источников и лыжных курортов) с начала года выросла на 10-20% и за лето может подскочить еще на 10%.
Все эксперты рынка сходятся во мнении, что аппетиты спекулянтов на снижение не пойдут. Единственное, что возможно, — это снижение темпов роста цен на наделы, качественные характеристики которых искусственно завышены, считает Ярослав Цуканов: «К примеру, в киевском регионе могут „остановиться“ в цене поля на расстоянии 20-35 км от черты города, без дорог, коммуникаций и инфраструктуры. То количество подобных наделов, которое сейчас продается, — сверх нужного, его нереально освоить, да и удобств для жизни там нет абсолютно никаких. В то же время стабильно повышается популярность таких ранее мало востребованных районов, как Кагарлыкский, Фастовский, Барышевский, и многие девелоперы даже окрестили приобретение земли в них „инвестициями второго эшелона“. В случае строительства новой окружной дороги высокий уровень спроса будет характерен для участков, расположенных вблизи этой магистрали (Старые Петровцы, Мощун, Микуличи, Любимовка, Княжичи, Глеваха, Борисполь, Бровары, Новоселки). Если этот проект утвердят, стоимость участков в непосредственной близости от новой кольцевой может возрасти в 5-10 раз».
Впрочем, есть предположение, что временно «сбить» цену на землю спекулянтов может заставить ужесточение выдачи банковских кредитов на землю. Так, по данным компании «Простобанк Консалтинг», только за два месяца кредиты на покупку земли подорожали на 3%, и это не предел.
Сами банкиры утверждают, что рост ставок по кредитам на землю происходит параллельно росту ставок по остальным ипотечным продуктам банков и связан с попыткой регулировать ликвидность и прибыльность. Несмотря на это, земельные эксперты считают, что ужесточение условий кредитования напрямую связано с ценовым «галлопированием» и непрозрачностью схем на земельном рынке. "По прогнозам американских аналитиков, в ближайшее время до 30% денег уйдет с рынка недвижимости и земли, — говорит руководитель информационно-аналитической службы Земельного Союза Украины Виктор Киселев. — Банкиры ужесточают условия кредитования покупки земли, не вкладывают в этот рынок свои деньги, и я понимаю, почему это делается. Растут требования к заемщику, повышаются процентные ставки. Если раньше финансисты без проблем принимали в качестве обеспечения „голые участки“, то теперь настаивают на предоставлении дополнительного залога — квартиры, дома или уже приватизированного земельного участка. Это делается потому, что кредитовать без опаски можно прозрачную сделку, а покупка украинской земли в эту категорию не всегда вписывается"…
С этим мнением в принципе согласны и другие эксперты.

Президент Земельного Союза Украины Андрей Кошиль
— В Украине земля дорожает по двум причинам. Первая причина объективная, поскольку земля — ресурс исчерпаемый. Как говорил Марк Твен, „покупайте землю, ее больше не производят“. Вторая же причина лежит в социально-политической плоскости и упирается в неготовность соблюдать установленные на земельном рынке правила игры.
Сказать, что сегодня спрос на все земельные участки резко упал, будет неверно. Нужно учитывать, что земельный рынок сегментирован, и каждый сегмент имеет свои особенности. К примеру, спрос на участки под жилую застройку уменьшился, но это больше связано с сезонным фактором: летом многие уходят в отпуск, уезжают из страны, потому жаркое время года на земельном рынке — своего рода „мертвый сезон“. Если говорить о земельных участках под коммерческую застройку, то спрос остался практически на том же уровне. А разговоры о заморозке рынка земли ввиду полного отсутствия спроса возникают в связи с пиар-активностью операторов рынка, которые, естественно, преследуют свои интересы.
Данные наших аналитиков свидетельствуют о том, что никакого покупательского коллапса на этом рынке пока нет. Есть момент частичного снижения финансовой привлекательности некоторых наделов, поскольку на пике интереса к земле многие участки были куплены необдуманно, с целью последующей перепродажи и „легкой наживы“. Таковы, к примеру, довольно большие массивы земель под Киевом, которые не обладают достаточным перечнем факторов, необходимых для строительства коттеджных городков, или инфраструктурой под логистику.
Конечно, те, кто купил такую землю в надежде удвоить или утроить капитал и выставил ее по рыночным ценам, несколько просчитались, поскольку интерес инвестора к участкам без хотя бы минимальной инфраструктуры значительно снизился. Однако наш менталитет не позволит снизить стоимость — продавец готов подождать пару лет, но продать землю по максимально возможной цене.
Но основное — это не технические, а юридические проблемы. Земельные отношения у нас регулируются двумя сотнями нормативно-правовых актов, которые часто противоречат друг другу. Украинское законодательство само по себе таково, что его можно использовать для многочисленных „серых“ схем, не отступая при этом от буквы закона. К примеру, вот такое несоответствие: согласно Земельному кодексу, эксплуатировать земельный участок нельзя до получения госакта о праве собственности на землю и его регистрации. В то же время по Гражданскому кодексу с момента заключения договора о купле-продаже покупатель вступает в право собственности, что дает возможность начать эксплуатацию, как говорится, „не отходя от кассы“.
Отдельная тема — и сам мораторий на продажу земли сельхозназначения. Это запрет на торговлю таким товаром, который все равно будет продаваться. К слову сказать, вокруг всех городов-миллионников Украины 40-километровая зона практически полностью распродана.
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины

Александр Бондаренко
— Основная причина всех земельных неурядиц лежит в порочной схеме выделения земельных участков. Порочность ее заключается в том, что понятие „выделение“ — это фактически рудимент советского прошлого, это абсолютно нерыночный термин, который отсутствует в экономических и финансовых словарях и не имеет никакого рыночного обоснования. Сегодня под какую-то структуру выделили землю, завтра отменили это решение, потому что власть поменялась, а кусочек очень лакомый… И так до бесконечности. Цены на землю не могут упасть, потому что эти участки выделены под фирмы, подконтрольные конкретным личностям (чаще всего это чиновники средней руки или депутаты местных советов). Эта тенденция характерна не только для Киева, но и вообще для страны. Могу привести пример Кировограда, где землю „понавыделяли“ до такой степени, что не осталось свободного места вплоть до тротуаров.
Поэтому чтобы сдвинуть проблему с мертвой точки, нужно коренным образом изменить земельные отношения в Украине, чтобы они стали цивилизованными в европейском понимании этого слова. Земля должна только продаваться. Как ни парадоксально, но это уменьшит стоимость конечного квадратного метра, потому что выделение земли и риски по отмене этих решений стоят гораздо дороже. Сейчас все риски заложены в стоимость конкретного квадратного метра — будь то квартира или коммерческая недвижимость. Если эту систему поломать, тогда и цены станут меньше. Предприниматель никогда не зайдет на рынок, если ему выставят неадекватную стоимость. Но если он возьмет участок по всем юридическим правилам (с договором купли-продажи, который отменить достаточно сложно), исчезнут риски, что у него отберут этот участок, и он не станет закладывать эти риски в построенные квадратные метры.
Гипотетически небольшое снижение цены на землю при условии „замораживания“ спроса возможно. Но я бы не придавал этому большого значения, потому что снижение это явно будет незначительным и будет „завязано“ не на реалиях рынка недвижимости и земли, а в плоскости политических интересов. Это своего рода „перпетуум мобиле“ — пока земля интересна для спекулянтов, пока земельные операции находятся в благодатной тени термина „выделение“, никакого обвала цены быть не может. Для того, чтобы констатировать обвал, мы должны знать конкретную начальную цену и видеть ее падение. А то, что мы видим сейчас, — это не цены, а цифры, высосанные из пальца. Никто не знает, каким образом и кто сегодня формирует ценовую политику на рынке земли.