Прогноз-2009: жилье упадет еще на 50%

Такое снижение цен ожидает “вторичку”. Удешевление продолжится и в других сегментах рынка недвижимости.

В 2008 году свершилось то, чего так долго ждали киевляне, мечтающие улучшить свои жилищные условия. Цены на квартиры стали падать, причем стремительно. Еще быстрее дешевеет аренда жилья. И только земля не слишком спешит уступать позиции. Обвал рынка недвижимости предрекали давно. Однако это приятное событие совпало с неприятным: экономическим кризисом. И для многих, несмотря на снижение цен, жилье отнюдь не стало доступнее.

Но любой экономический кризис рано или поздно заканчивается, безденежье обязательно сменится ростом благосостояния, и тогда вопрос о покупке собственного жилья вновь встанет на повестку дня.

Какими будут тогда цены? И вообще, что ждет рынок столичной и околостоличной недвижимости в наступающем году?

“Первичка” — 42% в долларах или +13% в гривне

“Первичка” — лакмусовая бумажка всех тенденций рынка недвижимости. В этом сегменте всегда активнее всего росли цены в период подъема экономики или искусственного “разогрева” рынка. А в период кризиса здесь стремительнее, чем в других видах недвижимости, цены стали падать.

Многие компании-застройщики и аналитики ведут статистику цен на первичном рынке недвижимости в гривнях. При такой форме расчетов, по данным, например, портала недвижимости realt.ua, за год цены на квартиры в новостройках не только не снизились, а выросли — на 13,3% в среднем по Киеву. Но это не значит, что рынок находится на подъеме. Просто подорожал доллар и цены на новое жилье в пересчете на гривни увеличились.

А вот в долларах цены на “первичке” упали, и довольно существенно: на 26% (при курсе 7,74) за год. “Рекордсмены” по снижению цен в такой форме расчетов — Днепровский и Оболонский районы — потеряли за год 34% стоимости квартир в новых домах.

Данные компании SV Development свидетельствуют о еще большем снижении цен на новое жилье в Киеве: в среднем на 42%.

Сейчас первичный рынок наиболее близок к полному краху. Ведь большинство застройщиков строили свои объекты на кредитные средства, а доступ к ним сейчас закрыт. Поэтому более 95% объектов “заморожены”, и их достройка возобновится не раньше, чем банки вновь начнут выдавать кредиты под посильные проценты.

Прогноз: покупать недострой не станут и за бесценок

По мнению Сергея Костецкого, аналитика компании “SV Development”, до середины 2009 года ситуация на рынке новостроек будет стабильно ухудшаться, а потом еще год — оставаться плохой. Насколько за это время упадут цены, Костецкий прогнозировать не взялся. Говорит, на сколько бы они ни упали, квартиры в домах, которые неизвестно когда будут сданы в эксплуатацию, покупать никто не станет. А денег на достройку своих объектов большинство компаний найти не смогут.

О том, что в 2009-2010 годах строительство в Киеве вестись практически не будет, заявил с трибуны Верховной Рады и бывший президент холдинга “Киевгорстрой” Владимир Поляченко.

Первые признаки улучшения специалисты прогнозируют лишь в конце 2010 — начале 2011 года, в зависимости от того, окажет ли государство помощь строительным компаниям и насколько действенную.

Вторичка идет на снижение

Лица и компании, причастные к рынку недвижимости, остаются верны традиции: ни при каких обстоятельствах не признавать падения цен. Так, по данным портала “Недвижимость”, с декабря 2007-го по декабрь 2008 года цены на вторичном рынке… выросли на 13%. Сайт Domik.net утверждает, что цена предложения с января по декабрь 2008 года увеличилась на 6%.

А вот по данным SV Development, за истекший год цены на “вторичке” упали на 26%. И эти данные близки к тем, что получила “Газета по-киевски”, сравнивая цены в объявлениях о продаже квартир. Так, в декабре 2007-го однокомнатные квартиры в “хрущевках” на ул. Белецкого (Отрадный) продавались в среднем по 90 тыс долл, сейчас же их средняя цена — 66,5 тыс долл (— 26%), и хозяева согласны торговаться.

Количество сделок на рынке составляет всего около 10% от обычного числа. Договоры заключают в основном по “кризисным” квартирам: тем, которые хозяева вынуждены продавать, чтобы рассчитаться с банком, или же если почему-то срочно нужны деньги. По наблюдениям Сергея Костецкого, большинство квартир, которые выставляются на продажу, параллельно предлагают сдавать в аренду или уже заняты арендаторами.

Прогноз: к лету цена вернется на 4 года назад

Многие эксперты полагают, что до марта, в лучшем случае до лета 2009 года, цены на вторичном рынке упадут еще на 50%, достигнув таким образом уровня 2004 года. Если правительством не будет принят пакет действенных антикризисных мер. Если же государство окажет помощь строителям, снижение цен составит порядка 25%, считает Сергей Костецкий. Потом ожидают период стагнации, который так же, как и на первичном рынке, продлится около года.

Выход из кризиса эксперты прогнозируют на пару месяцев раньше, чем для первичного рынка, — сразу после того, как банки возобновят ипотечное кредитование и будут разблокированы депозиты. Сейчас все надеются, что произойдет это не позднее второго квартала 2010 года.

Земля: дешевеют лишь престижные участки

По данным SV Development, в январе 2008 года сотка земли в Киевской области стоила в среднем 4107 долл, в декабре — 4027 долл, то есть падение цен имеется, но незначительное. До октября 2008 года цены на землю росли, а после стали падать, но лишь на несколько процентов в месяц. Такую “заторможенность” специалисты объясняют, в частности, востребованностью “товара”, повальным в последние годы желанием киевлян иметь домик за городом.

Возможно, поэтому цены в отдаленных районах Киевской области, где они оставались до последнего времени вполне доступными, продолжили расти даже во время кризиса. Так, в Фастовском районе с октября по декабрь стоимость сотки выросла с 1481 до 1732 долл, в Кагарлыцком — с 1850 до 1985 долл. А в самых дорогих районах цены стремительно падают.

Например, в модном Обуховском районе с января по октябрь средняя цена выросла с 7408 до 8384 долл, а потом упала до 6684 долл. Объясняют это тем, что на рынок “выброшена” земля, покупавшаяся под строительство коттеджных городков. В связи с кризисом на строительном рынке ее стали распродавать по 6-15 соток. И в районах, где участки под застройку были дефицитом, сейчас есть достаточно широкий их выбор.

Прогноз: падение будет недолгим

До весны цены на участки под жилую застройку будут снижаться, а затем падение прекратится до конца 2009-го, после чего снова начнется рост цен. Рынок земли быстрее других восстановится после кризиса. Тем не менее падение цен в наиболее престижных районах может составить 25—40%, в отдаленных — практически не изменятся. Примерно через год после начала выхода из кризиса цены на землю вернутся на докризисный уровень, прогнозирует Костецкий.

Аренда: и дешево, и выбор огромный

На столичном рынке аренды жилья дольше, чем в других сегментах, длилось подорожание: практически до сентября. Зато потом, по данным АН “Планета “Оболонь”, долларовые цены пошли вниз прямо пропорционально увеличению стоимости доллара. Кроме изменения курса “зеленого”, снижение цен подтолкнуло и уменьшение спроса (из-за волны увольнений и оттока людей в регионы) и увеличение предложения (за счет прекращения продаж и выброса на рынок спекулятивных квартир).

Если еще в начале осени объявления о сдаче жилья в качестве минимальной цены указывали 500 долл, и найти такие квартиры было нереально, то сегодня предлагают однокомнатные квартиры “от 300 долл ”, и среди них можно даже выбирать. По данным SV Development, если в январе 2008 года около 6 тыс. киевских квартир сдавались в аренду (долгосрочную или посуточно), то к концу года это число выросло до 18 тыс. При этом, как уже писала “Газета… ”, на начало декабря в Киеве было занято лишь около 5% квартир из этого числа.

Прогноз: цена поднимется нескоро

При таком уровне конкуренции цены будут падать и за полгода снизятся на 35-40%, полагает Сергей Костецкий. Подъем начнется через пару месяцев после того, как “вторичка” начнет выходить из кризиса: снизится количество предложений. Но того уровня, который был летом 2008 года, цены едва ли достигнут даже за 2 года.