Украина. Миф о дешевом жилье

Спрос на столичную недвижимость неизменно падает. Тенденция не новая – стагнировать рынок начал еще в 2007-м. Причины очевидны: отсутствие экономических предпосылок для нереально высокой стоимости. По законам экономики, снижение спроса влечет за собой падение цен. Ни для кого не секрет, что объективно стоимость заветных метров завышена в разы. И даже учитывая дороговизну земли, стройматериалов и рабочей силы, после продажи объекта это все окупается сторицей. Поэтому, снизив цену, пусть даже незначительно, застройщики могли бы рассчитывать на привлечение большего количества покупателей.

Так предполагали эксперты, постоянно делая прогнозы, что вот-вот стоимость недвижимости начнет снижаться. Но все сложные расчеты экономических показателей не учли особенности национального менталитета, в частности принцип «сам не гам и другому не дам». Поэтому много квартир, особенно из разряда элитных, простаивают годами в ожидании своего покупателя. А найти таковых сейчас непросто. Ведь нынешняя стоимость жилья в Украине бьет все ценовые рекорды даже самых заманчивых европейских стран. Сейчас средняя цена киевского квадратного метра — около 3 тысяч долларов. При этом средняя зарплата киевлян меньше, как минимум, в три-пять раз. И хоть столица считается самым богатым городом страны, похвастаться большим числом тех, кто может без проблем выкроить из бюджета те же 200 тысяч долларов на приобретение жилья, Киев не может.

Чуть ли не единственным способом улучшить жилищные условия для киевлян стало ипотечное кредитование. Горожане, в надежде жить в еще не оплаченных квартирах, начали брать на себя непосильные кредиты. Выгоду от этого получили и крупные игроки рынка недвижимости – от застройщиков до риелтеров и даже банков. Цены в этот период взлетели, не отставали и процентные ставки. В среднем покупатели вынуждены были переплачивать до 40% и без того заоблачной стоимости жилья. Неудивительно, что по прошествии определенного времени эта система начала давать сбои. Многие, взявшие кредитные обязательства, просто не смогли их выполнить. С каждым днем таких становилось и становится все больше. Тенденция приобретала опасный характер – допустимая доля неуплаты составляет 30%, многие банки почти приблизились к этой черте, а некоторые и вовсе через нее перешагнули.

Американский кризис, к которому привела именно неуплата кредитов, мог стать и нашей реальностью. В результате в НБУ начали разрабатывать постановление, направленное на повышение ликвидности. Иными словами — банки, которые не боятся выдавать кредиты, должны создать значительный резерв на случай невыплат. Это заставило финучереждения значительно серьезней относиться к подбору клиентов или даже сократить кредитные линии. Строительная ассоциация Украины обратилась к президенту, НБУ и прочим заинтересованным организациям и ведомствам с просьбой внести коррективы в систему ипотечного кредитования, снять ограничения на сроки жилищных займов. Такую необходимость строители объясняют наметившимися в отрасли негативными тенденциями — по данным Госкомстата, за первое полугодие 2008 года объемы строительных работ сократились на 1,1%. В целом, в этом году новых квартир в столице станет меньше на треть. Если в прошлом году было построено 1,4 миллиона квадратных метров жилья, то в этом строители готовы возвести максимум 1 миллион «квадратов». Сокращение объемов кредитования и удорожание кредитов привели к тому, что мелкие компании, не обладающие достаточными финансовыми ресурсами, приостановили строительные работы. Некоторые эксперты даже поговаривают о строительном кризисе. «Украина находится на пороге серьезного финансово-экономического кризиса, к которому подходит с отсутствием адекватной бюджетной, монетарной и экономической политики», — предупреждают строители. Как бы там ни было, есть еще один немаловажный фактор – из-за неясности ситуации на рынке недвижимости и противоречивых прогнозов, многие не решаются на такой шаг, как покупка жилья. С другой стороны, нестабильность цен вызывает небеспочвенные опасения: а не придется ли впоследствии платить втридорога? Отметим также, что с начала года активное обсуждение программ дешевого жилья возобновилось, что также вызвало среди потенциальных покупателей некое затишье…

Сегодня уже многие уверены – дешевое жилье в столице не что иное, как миф. Надо сказать – очередной. В феврале в Верховную раду был подан законопроект об изменениях, связанных с программой доступного жилья, но уже в мае бюджетный комитет парламента отправил его на доработку как экономически необоснованный. Еще через два месяца Юлия Тимошенко вновь подтвердила намерение Кабмина обеспечить всех нуждающихся украинцев доступными кредитами на жилье — под 4-6% годовых на 20-30 лет. На эти нужды планировалось добавить в бюджет 1 миллиард гривен. Хотя, исходя из рыночной стоимости квартир, сумма смехотворна. Ее хватит не более чем на 10 тысяч самых дешевых 1-комнатных квартир в регионах или на 2000 таких же в Киеве. Но даже это жилье потребует дополнительных капиталовложений, которые государство будет доплачивать банкам за заемщиков. Да и сама по себе идея маловоплотима в жизнь. Даже в странах с развитой экономикой не приняты такие огромные займы на столь длительный срок и со столь малой процентной ставкой. Экономисты до сих пор недоумевают — как можно давать кредит под 4-6% годовых, когда инфляция выше 15%. Так что очередные попытки правительства приблизиться к жилищным проблемам украинцев на данный момент успехом не увенчались. И даже если б эта рискованная затея удалась, это не помогло бы обеспечить всех страждущих, ведь только на очереди стоит 1,3 миллиона семей по всей стране.

Не меньшее количество украинцев, по закону, также может претендовать на бесплатное жилье, но очередь «длиною в жизнь» не занимают. Наибольшее число желающих получить квартиру – в столице. Но тех, кому это удается, – единицы. Шансов заполучить «дорогие» квадратные метры с каждым днем все меньше. Объемы строительства соцжилья не настолько велики, чтоб обеспечить всех желающих. А чтобы купить квартиру за свой счет, среднестатистическая «ячейка общества» должна откладывать деньги не менее полувека. Повлиять на удешевление стоимости метров в столице не в силах (или просто не хочет) и Леонид Черновецкий. Это в очередной раз доказали внесенные изменения к муниципальному бюджету, которые обязывают застройщиков существенно увеличить отчисления в казну. Плата по-прежнему будет взиматься за один квадратный метр проектного решения; но если раньше в документации значилось просто «жилищное строительство», то теперь при расчете будут учитывать различные факторы. В первую очередь — функциональное назначение здания. Например, застройщики пентхаусов, коттеджей повышенного комфорта, помещений коммерческого назначения будут платить почти вдвое больше. То есть на практике, отчисления вырастут, как минимум, в 1,5 раза. Правда, от уплаты паевого взноса освобождаются компании, которые возводят объекты по заказу КГГА за бюджетные деньги. Также решили не поднимать расценки на строительство так называемого социального жилья, хотя в самом регуляторном акте такого определения нет в принципе.

По мнению экспертов, строительные компании вряд ли согласятся с новой методикой расчета, а связанные с ней расходы попытаются переложить на плечи покупателей, что приведет к очередному витку подорожания недвижимости в Киеве. По прогнозам народных депутатов, только в текущем году за счет введения нового порядка расчета городской бюджет получит 114 дополнительных миллионов гривен. Эти деньги обещают использовать с толком — направить на создание социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры города. Но благие намерения, в данном случае, несут благо не всем — это вряд ли обрадует киевлян, вынужденных снимать жилье, отдавая за него ползарплаты и уже потерявшим последнюю надежду на собственную квартиру.

К сожалению, такова столичная реальность — застройщики в убыток работать не хотят, поэтому и снижать цены не планируют. Пока еще остался спрос, подешевение жилья не ожидается. А когда желающих приобрести драгоценные метры поубавится – перестанут строить, говорят эксперты. Добиться же падения цен можно только путем существенного увеличения предложения на рынке жилья. А этого, похоже, столица обеспечить не сможет еще долго.