Банки в Украине Всё о финансах и экономики
С июля 2018 года застройщики должны будут перечислять в него обязательные взносы в размере 1,2% от стоимости возведения дома. Ставка, которая будет определяться федеральным законом, будет пересматриваться не чаще, чем один раз в год.
Финансовые требования к застройщику станут строже: на протяжении всего срока строительства он будет обязан поддерживать собственные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Также компании придется обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения разрешения на привлечение средств дольщиков.
«Принятый закон позволит значительно снизить риски, с которыми сталкиваются покупатели жилья. Само понятие «обманутый дольщик» должно уйти в историю», — озвучил ТАСС свое мнение член комитета Госдумы по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству Денис Москвин после голосования.
В то же время эксперты и участники рынка в регионах отметили, что ужесточение законодательства приведет к росту цен на недвижимость и может заметно изменить ситуацию в отрасли, в частности, сократить количество небольших компаний-застройщиков. Однако, считают они, уход с рынка случайных и недобросовестных игроков обещает уменьшить количество обманутых дольщиков в будущем.
Снижение рисков для дольщиков
«На мой взгляд, принципиально важно, что мы установили прозрачный механизм определения обязательных отчислений застройщиков в создаваемый компенсационный фонд. Эти деньги — гарантия того, что наши граждане не потеряют вложенные средства», — отметил депутат Москвин.
По словам Геннадия Черных, генерального директора компании Prinzip, которая 12 лет работает на строительном рынке Екатеринбурга и достраивала жилье обманутых дольщиков, страхование и компенсационный фонд необходимы, так как решение проблем пострадавших от застройщиков за счет бюджетов различных уровней является порочной практикой. «Получается, что мы бензином пытаемся потушить огонь. Потому что некоторые компании делают на этом бизнес — взяли и создали проблему обманутых дольщиков, так как власть все равно эту проблему решит. А у власти пока нет инструментов, и она вынуждена направлять деньги на решение проблемы обманутых дольщиков, которые могли быть направлены на социальные программы», — пояснил Черных.
В то же время не все эксперты уверены, что новые требования, прописанные в законе, могут кардинальным образом изменить ситуацию с обманутыми дольщиками. По мнению генерального директора строительной компании «Энергомонтаж» — одной из крупнейших в Новосибирской области — Ивана Сидоренко, указанное в законе требование к застройщикам иметь не менее 10% от стоимости проекта на специальном счете не гарантирует, что компания выполнит свои обязательства.
«Если застройщик собрал 10%, это еще не значит, что он соберет остальные 90%. А обязательное требование сильно ударит по мелким застройщикам, которые сдают по одному дому в год, и денег на счетах фактически не имеют» — пояснил он.
Генеральный директор краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько оценил возможный эффект от создания компенсационного фонда как «микроскопический». «Если мы просто говорим исключительно про эти нормы, я боюсь, существенного влияния на количество обманутых дольщиков не даст. Это может повлиять на рынок, объемы новых проектов снизятся, и из-за этого может в процентном соотношении уменьшиться количество проблемных объектов, но чтобы это глобально помогло решить проблему», — отметил Володько.
Рост цен на недвижимость
Ряд экспертов полагает, что изменения требований к застройщикам приведут к росту цен на жилье на первичном рынке. «Цены вырастут минимум на 15% по стране в целом. В Краснодарском крае могут и на 20% «прыгнуть», у нас дорогое жилье, и накладные расходы очень большие», — рассказал президент Союза строителей Кубани Александр Денисов.
Генеральный директор Объединения строителей Санкт- Петербурга Алексей Белоусов предсказал рост цен на рынке как минимум на 5%. «Это нагрузка, в том числе и на крупных застройщиков, потому что те требования, которые появились в законе, они в том числе очень серьезно меняют структуру инвестиционных проектов, структуру самого подхода к реализации долевого строительства», — сказал Белоусов.
«В целом, это влияние произойдет не сегодня и не сразу. Пройдет определенное время, но сама перестройка бизнеса, которая требуется от застройщиков, потребует несколько лет. Это очень отрицательно скажется на объеме вводимых метров и на их стоимости в сторону увеличения. Думаю, рост цен произойдет как минимум на 5%», — добавил он.
Рынок начнет укрупняться
Эксперты солидарны, что введение новых норм приведет к заметным подвижкам на рынке строительства в целом: множество небольших компаний уйдут, рынок будет укрупняться.
«Я думаю, малого и среднего бизнеса не будет после принятия закона. Будут строить только крупные фирмы большими объемами», — отметил Денисов. По его словам, в Краснодарском крае останется всего 25-30 застройщиков, остальные уйдут с рынка.
По словам Черных, с принятием нового закона с уральского рынка уйдут «случайные» компании. «Считаю, что 50% от всего объема строящегося жилья в Екатеринбурге будет удовлетворять требованиям нового закона. Его принятие приведет к уходу «случайных», мелких компаний с уральского строительного рынка», — сказал он. При этом Черных не опасается конкуренции со стороны крупных московских и петербургских строительных фирм, которые могут попытаться занять освободившиеся ниши.
«Мы не боимся конкуренции, пусть приходят. Я считают, что столичные застройщики работают в более «тепличных» условиях. В регионах маржинальность выше, правила игры значительно жестче, чем на московском рынке», — отметил он.
Как рассказал независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев, уход мелких компаний может дать обратный эффект и привести к новому витку проблем с дольщиками. «В Новосибирске 80% жилья строят 30 крупнейших застройщиков. А всего застройщиков — более 200. Естественно, ужесточение требований приведет к тому, что многие уйдут с рынка, но другое дело, что не все уйдут «тихо», по-джентльменски. Значит, мы получим еще какое-то количество обманутых дольщиков», — пояснил он.
Изменения в законодательстве
По задумке властей, компенсационный фонд для защиты прав дольщиков придет на смену системе страхования договоров долевого участия, которая была признана неэффективной. Изначально планировалось, что фонд заработает 1 января 2017 года, но в итоге власти приняли решение усовершенствовать законопроект совместно с застройщиками и сдвинуть сроки.
Фонд должен быть создан сразу после подписания закона, принятого Госдумой в пятницу. При этом предусмотрен переходный период до июля 2018 года. Закон о компенсационном фонде предусматривает, что он будет публично-правовой компанией, то есть раскрытие информации о ее деятельности будет обязательной.
