Заговор риэлторов? Или дутые цены и начало «квартирного» обвала в Киргизии…

На днях одна моя знакомая купила однокомнатную квартиру за 15 тысяч долларов, правда на окраине города, но и здесь еще в прошлом году «однокомнатка» меньше чем за 25000 зеленых не уходила. Я перелистал кучу газет, печатающих объявления о продаже квартир и наткнулся на интересный факт: стоимость квартиры, например, той же однокомнатной в одном и том же районе, с одинаковой формулировкой «в отличном состоянии» может стоить и 35 тысяч, и 15. Такой разброс цен не может не удивлять. Поэтому я решил провести небольшое журналистское расследование и выяснить, в чем же здесь дело, почему на рынке недвижимости такая нестабильность, и каких цен на жилье нам ждать в будущем?

Эксперты утверждают, что 70 процентов банковского сектора Кыргызстана принадлежит казахским банкирам и бизнесменам. Насколько мне удалось выяснить, в 95 процентах риэлторских фирм так или иначе присутствует казахский капитал. Поэтому, чтобы разобраться в ситуации, сложившейся на кыргызском рынке жилья, необходимо понять, что происходит у соседей.

Итак, почему казахи «приватизировали» наши риэлторские фирмы? Ответ прост: освоив рынок у себя, казахские бизнесмены обратили внимание на нас, но тогда цена на однокомнатную квартиру в Бишкеке была в пределах 3000-4000 долларов, Увидев это, они ахнули, почувствовав здесь перспективный бизнес, который может принести баснословные прибыли. Все так и произошло.

В отличие от наших риэлторов, которые продавали чужие квартиры, т.е. были просто посредниками, казахские предприниматели имели деньги и могли массово скупать дешевые квартиры, а уж потом, через какой-то срок, так же массово продавать уже СВОИ квартиры, но теперь уже по другой цене. За каких-то три-четыре года стоимость квартир на вторичном рынке поднялась в 10 (!) раз, т.е. прибыль от начальной цены при перепродаже квартир составляла 1000% процентов! Бизнес процветал. Но в августе 2007 года в США начинается банковский кризис. Так как в банковском секторе Казахстана «крутятся» 40 млрд заемных американских денег, кризис, естественно, достигает и Казахстана. Начинается обвал цен.

Но эксперты полагают, что стремительное снижение цен на рынке недвижимости начнется именно в тот момент, когда банки массово начнут реализовывать залоговое имущество. Как раз в этот период предложений окажется во много раз больше, чем обеспеченного деньгами спроса. Кроме того, потенциальные покупатели продолжают ждать дальнейшего падения цен на рынке жилья.

Некоторые казахские банки уже приступили к продаже залогового имущества не расплатившихся должников, оставшегося на балансе. Продается все, но в первую очередь – квартиры. Банкиры очень надеются, что на этот проблемный товар спрос всегда найдется. Но пока «нехорошие» квартиры лежат грузом в банковском пассиве. Эксперты убеждены, что уже скоро банкирам придется распрощаться с ценовыми иллюзиями – впереди грядет настоящий обвал цен на жилье. А произойдет он через три-четыре месяца.

В это время банкам придется срочно гасить собственные долги перед внешними кредиторами, а значит, финансистам станет не до жиру. Осенью кредитные организации будут вынуждены выставить на торги всю свою залоговую недвижимость. Вот тогда они станут покладистыми и согласятся на любое снижение цен. Ведь сегодня на самом дорогом в Казахстане алматинском рынке недвижимости 1000 долларов за квадратный метр – это красная цена, да и то в базарный день (хотя еще недавно за 1 м². просили более $3000).

По официальным данным, в 2007 году банковские и кредитные учреждения не вернули себе более 8 млрд тенге. Сколько миллиардов банки не доберут в текущем году, остается только гадать.

Уже сейчас цены залоговых квартир в разы превышают нынешнюю среднюю стоимость жилья на рынке недвижимости. Естественно, банки продают квартиры по цене, равной имеющемуся долгу. Так, Народный банк выставляет 2-комнатную алматинскую квартиру площадью 52 квадратных метра в микрорайоне «Аксай-2» за 91 тысячу долларов, одновременно в газетах можно найти 2-комнатную квартиру в том же самом районе, но уже за 50 тысяч. Разница ощутимая.

К тому же в Казахстане ситуация вообще патовая – 70 процентов всех строительных объектов встали, угрожая превратиться в памятники долгостроя и недальновидного бизнеса. Денег для завершения их строительства в республики просто нет, и чтобы как-то решить свои проблемы, американцы выводят свои капиталы в США, а у казахских банков остаются лишь долги по процентам да непродаваемое залоговое имущество.

— Продажа залоговых квартир банками может обрушить экономику Казахстана, — об этом заявил на пресс-конференции вице-президент Казахской федерации недвижимости (КФН), заместитель председателя совета Казахской ассоциации оценщиков Александр Калинин, — У нас в стране сейчас самая большая проблема — это банковские залоги недвижимости. Как поведут себя банки при реализации этих залогов, так ситуация на рынке недвижимости и будет складываться. У банков более 100 тысяч проблемных, невозвратных кредитов — невозвратных квартир. Банкиры говорят: мы согласны продавать их на 10, 15, 20 процентов ниже их рыночной стоимости, но массовый выброс залоговых квартир может обрушить не только рынок недвижимости, но и экономику Казахстана в целом.

Другой вице-президент КФН Серик Туржанов заявил, что недвижимость Казахстана достигла ценового дна.

— Дальнейшего падения цен на недвижимость нет смысла ждать, потому что дальше пойдет стагнация, — утверждает он. — Но если мы будем ждать обвала, то обвал будет. Те взаимоотношения, которые сегодня на рынке существуют, они тупиковые. Деловая активность в республике упала на 70 процентов. Недвижимость падает, а никто ее не покупает, потому что людям нужно просто выживать.

По мнению же российских экспертов, в Казахстане ценовое дно еще «не нащупано». Поэтому недвижимость будет дешеветь не только до конца 2008 года, но и, скорее всего, весь 2009-й. Интересное сравнение делает менеджер одной из крупнейших московских страховых компаний, кстати, бывший алматинец Сергей Величко. По мнению Сергея, Казахстану «выпала честь» играть роль «шахтерской канарейки».

— Раньше, когда не было метан-детекторов, шахтеры брали с собой в забой канарейку. Канарейка, как нежное существо, от появившегося в шахте метана падала в обморок первой. Так и в Казахстане, не только канарейки рынка недвижимости (спекулянты) уже задохнулись, но и теряют сознание застройщики и кредитные организации, – подытоживает Величко.

Но вернемся к нашим бара…, т.е. квартирам. Мне удалось разговорить одного из топ-руководителей известного в городе риэлторского агентства. Своим мнением он согласился поделиться со мной на условиях анонимности. Его аргументы — «Мне еще работать в этом бизнесе» и «Не хочется терять кусок хлеба» — были убедительными.

— В принципе, ситуация, сложившаяся в Казахстане, напрямую влияет на цены и спрос на жилье в Кыргызстане, — говорит он. — Встало ипотечное кредитование – кыргызские банкиры опасаются раздавать большие кредиты «на метры», так как никто не берется спрогнозировать цены на недвижимость хотя бы на ближайшие полгода. Казахи интенсивно выводят свои капиталы на родину. Можно с уверенностью сказать: сейчас на рынке недвижимости — полный штиль. Предложение жилья огромное, а вот покупателей практически нет.

В свое время, когда на бишкекский рынок пришли бизнесмены из Казахстана, они давали деньги агентствам недвижимости, чтобы те скупали квартиры с целью перепродажи. В итоге сегодня рынок недвижимости в столице оказался перенасыщен. Люди стали умнее и осторожней, для перепродажи покупают квартиры и дома, на мой взгляд, лишь настоящие камикадзе. В основном те редкие покупатели, которые приходят к нам, действительно нуждаются в жилье или в улучшении жилищных условий.

Владельцев, допустим, нашей фирмы тоже можно понять – им не выгодно «ронять цены» на жилье на вторичном рынке. И хотя официально объявлено, что цены здесь с начала года упали на 10-15 процентов, в реальной жизни, знаю по собственному опыту, можно приобрести квартиру на 40-50 процентов дешевле, нежели их предлагают продавцы (а это, как правило риэлторы-посредники). Связано это с тем, что если кто-то запланировал уехать из Кыргызстана именно в это время, или кому-то нужны деньги для бизнеса, а в хозяйстве несколько квартир, или кто-то расширяется – эти люди не будут ждать, когда цены «побегут» вверх. Они реализуют свою недвижимость по принципу, если можно так выразиться, аукциона, они торгуются – кто даст большую цену, тот и выиграл, такие продавцы не ориентируются на цены в газетах, кстати, именно так выявляется РЕАЛЬНАЯ рыночная цена на квартиры и дома.

По моим наблюдениям, в газетах 90 процентов объявлений о продажах квартир размещают посредники. Риэлторы даже выпускают несколько специализированных газет по продаже недвижимости. Одним словом, маркетинг у них на высоте. Чего стоят только заказные интервью в прессе с ведущими риэлторами Бишкека о том, что квартиры и дальше будут дорожать – бизнес есть бизнес, никто не хочет терять деньги. А общественное мнение в плане стоимости жилья они за эти годы научились формировать.

Недавно повысились цены на коммунальные услуги. Народ полностью ощутит все «радости» от этого в отопительный сезон, для многих эти тарифы станут «неподъемными». Поэтому предвижу снижение цен на квартиры, особенно на многокомнатные, весной 2009 года. Люди просто будут стараться приобрести жилье поскромней, так как коммунальные платежи будут сильно «кусаться».

В заключение могу дать несколько профессиональных советов, которыми можно воспользоваться при покупке недвижимости.

1. Определитесь в своих потребностях. Для этого, имея определенную денежную сумму для покупки, попытайтесь посмотреть как можно больше объектов недвижимости. Смотреть лучше не только то, что «по деньгам». Часто бывает, что человек сначала жестко ограничит себя определенной суммой, а потом понимает, что ему нужен иной, более дорогой объект.

2. Перед принятием решения о покупке поинтересуйтесь у продавца (или его представителя) историей возникновения и перехода прав собственности на объект недвижимости. Для этого Вам может пригодиться и устная информация, и соответствующие документы, которые лучше показать юристу. Он поможет Вам проанализировать историю объекта и оценить возможные риски ограничения или лишения прав собственности на него в будущем. Если продавец наотрез отказывается делиться информацией – лучше от покупки отказаться.

3. Помните, что договор купли-продажи жилого помещения вступает в силу не с момента его подписания, а с момента государственной регистрации, что приводит к простому выводу – покупатель заплатил (если взаиморасчеты уже произведены) и не приобрел, а продавец получил деньги и не продал до момента государственной регистрации договора и перехода права собственности. По этой причине покупателю необходимо настаивать на такой схеме взаиморасчетов, при которой продавец сможет воспользоваться деньгами покупателя только после регистрации, например, депонировать деньги в банк. В противном случае, если по каким-либо причинам регистрация не состоится, может оказаться, что продавец не сможет вернуть покупателю деньги, которых на тот момент у него может уже не быть.

4. Как проконтролировать риэлторов и предохранить себя от «плохой» сделки? Самое важное, всегда надо помнить при совершении сделок с недвижимостью – это то, что риэлтор – лишь посредник, который обеспечивает возможность проведения сделки. Риэлтор обязан держать нас в курсе дела, он помогает подобрать лучший для нас вариант, проверить квартиру, собрать необходимые документы, организовать заключение договора и передачу денег. Но риэлтор не несет ответственности за саму сделку – это не в его компетенции. Единственным гарантом, как ни странно, является наша собственная бдительность.

Защитить приобретаемое имущество можно следующими способами:

1. Застраховать профессиональную ответственность риэлторов и потерю права собственности.

2. Досконально изучить договор на оказание риэлторских услуг.

3. Обратиться в солидное агентство, предоставляющее письменные гарантии, и соблюдать необходимые правила при работе с риэлтором.

При страховании ответственности риэлторов страховая сумма выплачивается в том случае, если риэлтор признан виновником страхового события постановлением суда. При страховании потери права собственности компания-страховщик возмещает стоимость приобретенного объекта в случае потери прав собственности по независящим от покупателя обстоятельствам.

Под доскональным изучением договора подразумевается не только выяснение непонятных для себя моментов, но и, в случае необходимости, составление письменного дополнения к договору, в котором должны быть указаны все интересующие вас пункты.

При выборе агентства следует обратить внимание на:

— срок работы агентства на рынке;

— наличие филиальной сети;

— обязательства и ответственность агентства за невыполнение услуг;

— сроки исполнения обязательств по договору;

— комплекс предоставляемых услуг;

— стоимость услуг и схема их оплаты.

Также при работе с риэлтором необходимо соблюдать следующие правила:

— присутствовать при сборе документов для того, чтобы удостовериться в их подлинности;

— заранее продумать схему передачи денег (документов) через банк;

— после нахождения партнеров по сделке составить и подписать предварительный вариант договора;

— заранее оговаривать с риэлтором возможные осложнения.