Украина. Так что все-таки будет твориться с недвижимостью?

В связи с наступлением очевидного кризиса на рынке недвижимости — когда строительство массово замораживается, ипотечные кредиты становятся все недоступнее, а спрос на чрезмерно дорогое жилье в Украине уже второй год находится на минимальном уровне — раздается все больше комментариев со стороны заинтересованных лиц о якобы грядущем росте цен на квадратный метр. Однако относиться к подобным доводам следует весьма осторожно, поскольку с понятной целью в данных заявлениях желаемое выдается за действительное.

К примеру, вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Сергей Злыдень в ходе состоявшейся на днях конференции «Рынок жилья-2008» озвучил идею, что, дескать, отложенный спрос вследствие ипотечного кризиса может привести к резкому скачку цен на жилье. «Я говорю и о первичном, и о вторичном рынках жилья, как в Москве трехгодичной давности. Тогда Москва пережила строительный бум, и на определенном этапе рынок замер. Однако появилось понятие отложенного спроса, и через год произошел резкий скачек цен, то есть недвижимость стояла-стояла, и произошел резкий скачек цен на 20%. Мы практически можем повторить этот путь», — пояснил он свой тезис.

Эксперт также рассказал, что сегодня на вторичном рынке жилья Украины появилось понятие торга на 3-5%, а цены зафиксировались на уровне весны этого года. Проблемы же на рынке недвижимости вообще он объяснил нынешним ипотечным кризисом, вызванным тем, что Нацбанк повысил учетную ставку с 8 до 10%, и коммерческие банки вынуждены были приостановить ипотечные программы (поскольку они стали невыгодными).

Еще одну весьма оригинальную точку зрения изложил недавно президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский. Комментируя ситуацию с влиянием резкого роста курса доллара на строительный рынок на фоне надвигающегося финансового и банковского кризиса, он, в частности, сказал: «В связи с ростом курса доллара и обесцениванием гривни логичным будет повышение застройщиками цен на недвижимость, количество которой ограничено». Костржевский отметил, что кризис начался, покупательная способность населения упала, банки перестали кредитовать, но в то же время наблюдается тенденция оттока банковских вкладов. И поэтому, считает он, снятые с депозитов деньги люди будут вкладывать в готовую недвижимость.

Ну что же, в обоих приведенных взглядах присутствуют объективные данные – о росте доллара, об ипотечном кризисе, о динамике цен на московскую недвижимость и т.д. И это по идее должно бы придать убедительности рассуждениям упомянутых экспертов.

Однако выводы, которые они предлагают на основании своих аргументов, видятся весьма сомнительными. Так, колебания цен на недвижимость в Москве действительно имели место, но вызваны они были вряд ли замиранием строительного бума. Просто цены на недвижимость в России достигли в 2006 году своего психологического потолка, всем стало, наконец, очевидным, что рынок недвижимости чрезмерно перегрет. Повышение же цен началось во второй половине прошлого года в связи с новым мощным притоком в страну нефтедолларов, вызванным возобновлением сильного роста мировых цен на нефть. И именно по причине резкого падения цен на нефть, начавшегося в июле этого года, рост цен на недвижимость в России не только остановился, но и уже, по данным некоторых российских экспертов, началось их снижение.

Очень, мягко говоря, странным представляется и мнение о том, что в связи с девальвацией гривни люди будут закрывать депозиты и вкладывать деньги в недвижимость. Вернее, тезис о том, что украинцы из опасения потерять свои сбережения поспешат в ближайшее время забрать с банков свои вклады, логичен. Но вот мысль вкладывать их в нынешних украинских реалиях (когда двухкомнатная «хрущевка» стоит дороже приличного дома в Швеции) в недвижимость может прийти в голову только сумасшедшему.

Нет и нет! В условиях падения гривни население будет переводить свои деньги исключительно в свободно-конвертируемую валюту, что обеспечит им доходность, пропорциональную девальвации отечественной валюты. Такое происходило уже не раз в Украине – в период гиперинфляции 1992-1995 годов и во время финансового кризиса 1998-1999 годов.

Ну а поведение цен на недвижимость в ближайшее время будет именно таким, как при упомянутом кризисе. После начавшегося в августе 1998 года падения гривни квадратные метры в Украине стали в долларовом измерении дешеветь. Цены на недвижимость снизились до конца 1999 года – начала 2000 года по разным сегментам и в различных регионах страны на 30-50%. А медленный рост цен начался лишь во второй половине 2000 года, когда население и бизнес окончательно убедились, что доллар прекратил свой рост.

В гривневом же выражении цены могут и не падать, или будут даже понемногу повышаться вслед за инфляцией – ведь продолжат расти зарплаты, дорожать стройматериалы и энергоресурсы. Если вспомнить, что гривня девальвировала к доллару в 1998-1999 годах примерно в 2,7 раза (с 2 грн/долл до 5,3-5,4 грн/долл), а жилье в долларовом измерении подешевело, пусть, на 50%, то понятно, что в гривневом исчислении недвижимость тогда подорожала.

Подобная картина с ценами на недвижимость будет, вне всякого сомнения, иметь место в Украине и в ближайшем будущем. Домам, квартирам и нежилой недвижимости суждено в гривневом измерении, возможно, дорожать, а в долларовом — лишь дешеветь. При условии, понятно, дальнейшей девальвации национальной валюты, в чем сейчас уже мало кто сомневается…

Юрий Глухов